日本樓乏剛需 長線投資風險高｜1% Anthony
Anthony Sir：最近筆者身邊也有不少朋友，提早兌日圓，準備去旅行！日本樓熱潮已經很多年了，身邊最多朋友買日本樓的時間，應該是七、八年前開始，因為當時香港樓市升勢過急，政府怱怱忙忙推出很多樓市辣招，於是很多香港人到其他國家買樓。
加上海外樓市代理、展銷活動亦如雨後春筍，百花齊放。日本作為香港人最喜歡外遊的國家，買日本樓當時大行其道。
當時筆者「1% 團隊」沒有買，學員也很少買，也叫大家小心。
日圓跌價 買樓倒蝕
筆者作為專業投資者，買樓跟散戶不一樣，不會睇幾個展銷會，聽代理講幾句就會買，反而盡可能會親身到當地，深入考察才會作出決定。
除了日本之外，當時筆者的團隊亦有到泰國、馬來西亞等地方考察，都是當時香港人熱門買樓的地方，經過大半年的考察及研究之後，筆者的結論是買不落手！
今次先講日本，為何當時買不落手呢？因為代理說的升值因素，絕大部分是概念，而不是剛需！
當時代理推銷的不外乎幾個概念，例如收租回報高過香港、如果做Airbnb回報更好、大阪將會興建賭場吸引大量遊客，最重要的當然是東京即將舉辦奧運，可刺激日本經濟等等。
其實只要有留意過去舉辦奧運的城市就知道，奧運即使真的有正面影響，也只是短暫的，但奧運之後的情況呢？除非你可以低位買入，然後在奧運前可高價賣出。若長期持有，其實無著數。
由於入市原因都是以概念為主，但真正水位不多，加上匯率風險，所以就無買。
後來全球爆發新冠疫情，日本奧運會閉門作賽，旅客數量大不如前，身邊不少買日本樓的朋友都夢醒了。
近年日圓匯率不斷下跌，不要講賺錢，甚至出現不少倒蝕個案。
匯率下跌的因素很多，筆者不是外匯方面的專家，就不作評論了。只想談其中一點，就是貨幣匯價走勢很多時候都會跟當地的經濟表現掛鈎，若經濟增長強勁，大量資金到當地投資，匯率走勢就會偏強。
日本排外 不歡迎移民
然而日本經濟，由90年代高峰滑落，看不到有走強的趨勢。所謂不進則退，很多優勢都逐漸消失，例如兒時雄霸全港的日本電器，近年都逐漸被韓國及內地品牌搶佔不少市場，兒時全屋都是SONY、Panasonic，現在呢？
加上日本排外的政策，不歡迎移民，實在很難看見未來有強大的剛需。日本政府已表明日圓弱勢有利出口，兌日圓去消費當然無問題，但若要買樓，如果可以撈到靚底走一轉都可以，但長線投資風險就很高了。
