內地樓市新解讀！新屋竣工量急升有啟示｜陳宋恩
撰文：陳宋恩｜ 圖片：中新社
國家統計局數字顯示，今年9月之前，新房屋竣工總建築面積自2017年3月以來，已連續28個月同比下降。 今年前十個月，新房竣工總建築面積下降了5.5%，至3.847億平方米；在2017年和2018年，新房屋竣工總建築面積分別同比下降6.9%和8.1%，至7.182億平方米和6.602億平方米。 新房竣工總建築面積的變化，將影響房地產開發商收入的確認。 因此，9月和10月新房屋竣工總建築面積的急劇反彈，對房地產開發商來說是個好消息。 一般來說，新房竣工週期通常比新房開發週期晚三年。2012至2015年住宅地產開發項目投資週期呈下降趨勢，於2016年見底後至今呈上升趨勢。
三年下降週期見底
按三年建設週期計算，2016至2018年，房地產竣工週期處於低位或下降趨勢，在2019年見底之後，2020至2022年將進入上行週期。 2016年，新住宅預售總建築面積同比增長22.1%至10.56億平方米。在2017年和2018年，新住宅預售總建築面積，分別同比增長7.5%和9.8%，至11.35億平方米和12.47億平方米。 在今年的前十個月，新住宅的預售總建築面積同比增長了6%至10.31億平方米。 從2016年到2019年預售的新房屋總建築面積持續增長，將成為未來三年新房屋竣工總建築面積增長的驅動力。 未來三年物業竣工週期的上升趨勢，對需求方面將產生以下影響。
- 首先，家具、裝修材料、家電需求將增加；
- 二是業主入住新居後，汽車需求將增加；
- 三是未來幾年物業管理服務業將在管理總建築面積持續增加的情況下大幅增長；
- 四是房地產開發商的報告收入將跟隨物業竣工週期並呈上升趨勢。
帶動各行業連鎖反應
因此，新房屋竣工總建築面積的變化將對各個行業產生連鎖反應。2017、2018和2019年上半年，新房總建築面積呈負增長；故幾年來令家用電器和汽車的需求受到嚴重抑制。在過去的幾年中，每年預售的新房屋總建築面積超過10億平方米；假設管理費為每月每平方米2.5元人民幣，則每年超過10億平方米預售的建築面積，將在未來幾年為物業管理服務業每年增加超過300億元人民幣的管理費收入。
如果在未來幾年中，平均每年有超過10億平方米總建築面積的新住宅竣工，將相當於約1,000萬個住宅單位，這將對冰箱、廚房電器、洗衣機、空調、電視、音響設備、wifi、寬帶、汽車等產品產生相應的需求。 因此，讀者應了解物業建設，新房預售和新房竣工之間的週期時滯效應，機會將相應地出現。 至於主要風險是房地產項目「爛尾」，即房地產開發商預售了新房屋，但無法完成該項目交給房主。
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