寫字樓租金走勢分析！2020年棄租潮一觸即發
撰文：朗晴｜圖片：新傳媒資料室、何柏基攝
美聯工商舖最新報告指，11月甲廈租金再度領跌，按月再挫1.5%，已是連續第五個月下跌，2019年下半年以來累積跌幅達6.9%。當中，港島區挫近9%，明顯跑輸九龍及新界區的5%跌幅。主要是由於近期經濟轉差，而港島區寫字樓租金一向較高，部分企業為節省租金，因而決定由港島區搬遷至九龍區；同時，受社會爭議影響，大量公司開始節約成本，包括縮減寫字樓租賃面積或搬到租金較平地區。
大量公司節省成本
萊坊香港區商業部高級董事劉柏汶表示，2020年港島區甲廈租金，料平均再下跌6%至8%，尤其中環將跌7%至10%最多；灣仔料跌6%至8%；銅鑼灣將跌3%至5%。她補充，雖然未見外資有大規模撤資情況，但棄租數字確實有增加，反映市況不如以往樂觀。外資企業的部署採取「一動不如一靜」的態度，成本控制較以往緊張，其擴充步伐更加謹慎。美國銀行中心近日出現平租個案。美聯商業區域營業董事周永亨表示，美國銀行中心3301至3302室，面積約3,778平方呎，成交租金每月約22.3萬元，平均呎租約59元，較一年前叫租下調46%。
據了解，業主由2018年12月開始放租，最初平均呎租叫價約110元，但鑒於近半年香港經濟飽受內憂外患夾擊，導致商廈買賣和租賃成交持續下跌，因此業主是次願意減租。灣仔兆安中心更出現頂租個案。物業位於灣仔兆安中心高層，全層面積約4,667平方呎。租約原於2020年8月屆滿，但租客已於11月遷出，即提早約九個月退租，現以呎租約37元招租，涉及月租約17.27萬元。同區灣仔皇后大道東胡忠大廈有業主減租放盤。
中原（工商舖）寫字樓部副分區營業董事馬勁松表示，上述為該大廈36樓01室及07至10室，總面積約12,760平方呎，呎租叫價由年初約40元（月租約51萬元），下調至現時38元（月租約48.4萬元），即減幅5%。上述物業同時亦以每平方呎約22.000萬元放售，總金額逾2.8億元，現已交吉，相對業主2019年初意向呎價約30,000萬元，累積減幅約27%。而鰂魚涌及黃竹坑受惠於企業搬離核心區的趨勢，萊坊料港島東、南兩區內寫字樓租金料於2020年保持平穩，或最多可升2%。當中恒基地產（00012）發展的位於港島東北角寫字樓港匯東Harbour East，2020年1月入伙，項目近日招租，呎租站穩50至60元。
棄租個案上升
項目聯合租務代理仲量聯行業主代理部主管嚴威程指，目前約五成樓面正在洽談，低、中層寫字樓意向呎租50至60元。當中已租出8樓全層，客戶是從灣仔搬來的製造業公司，目前約五成樓面正洽談中，最大手的業主考慮租用四層以上樓面。他又指出，港島東租金仍有升幅，隨該區供應增加，預期不少位於中上環、灣仔及銅鑼灣區的企業，會考慮搬到港島東區（表一）。
資料顯示，項目寫字樓部分有22層，總租用面積12萬平方呎。零售部分設於地下及一樓，零售樓面15,000平方呎，作餐飲用途； 反之，對岸的九龍區，寫字樓表現則持續轉遜。萊坊執行董事兼總經理、九龍區商業部主管麥健偉表示，對比2018年第二至四季，2019年第一至第三季九龍寫字樓租務成交已大減三成，平均租賃面積縮減15%，租金亦下調一成。再者，今年九龍區尚餘290萬平方呎寫字樓面積尚未出租。再加上共享空間、棄租增加及未來新供應等，料2020年九龍寫字樓供應面積達530萬平方呎，租金亦會因此更為受壓。社會衝突發展至今，不少九龍區內外資客已對本港前景信心大減，暫時擱置擴充計劃，但仍先續租觀望，未見大規模提早撤資，而棄租個案則見上升。估計2020年九龍區寫字樓租金將下跌2%至4%，甲級寫字樓跌幅更大。
料跌勢至少持續至2020年中
其中華懋持有的尖沙咀赫德道16號全幢，早前獲醫療健康集團租用，月租70萬元，資料顯示，項目於2014年落成，為一幢23層高商廈，其中五層為商舖，商舖樓層面積由1,036至1,873平方呎，寫字樓各層面積約1,146平方呎，全幢總面積24,305平方呎。據土地註冊處資料顯示，租約期由2019年6月至2022年5月，租約期三年；另有三年續約權。由環美集團管理有限公司租用，該公司前稱灣區醫療健康集團有限公司，董事陳喆為醫學美容集團創健生物醫療主席及南明美容集團董事長。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥認為，近期寫字樓租務市場表現疲弱；加上核心區甲廈的空置率又上升，部分企業也尋求頂租或退租，令市場雪上加霜。他認為，本地經濟衰退已幾成定局，政治事件何時完結仍屬未知之數，這將會影響企業來港營商的信心。由於商廈前景欠佳，相信跌勢將最少持續至2020年中。倘若政治事件屆時仍未解決，2020年全年商廈租金勢續挫。
改劃工程停不了
商廈市道雖然回軟，但仍有不少投資者希望將手上物業改劃成商廈，為資產增值。其中由人稱「戲院大王」的陳俊巖家族等，持有的旺角道4至4A號物業豪華戲院，於2018年11月申請改作商店、服務行業及辦公室等商業用途後，2019年11月底正式結業，改劃重建銀座式商廈（見表二）。城規會文件顯示，項目地盤面積約12,000平方呎，建議以地積比率9倍重建。計劃發展單幢24層高的銀座式商廈，包括兩層地庫和三層平台，料最高可重建樓面約11萬平方呎。當中停車場設於地庫，而由地下至2樓三層平台將發展商舖及食肆，涉及樓面約30,000平方呎，其餘約78,000平方呎則為辦公室樓面。有關申日前獲規劃署表明不反對，意味屹立於旺角28年的豪華戲院，低調「落幕」。
有測量師分析指，豪華戲院美其名位處旺角區，但位置絕對難吸引人流，而且離同區地標建築物朗豪坊，有一段差距。即使改建用途，都只是服務周邊民居為主，特別是近年附近大角咀不少單幢新樓入伙，如果將項目發展成民生消費區，會是一條出路。再者，如果一幢建築物只做戲院根本「圍唔到皮」，所以，只做戲院一定「死得」，一定要成為商場的一部分，和餐飲等行業互相協同，方有生機。再加上戲院動輒要用上數以千平方呎甚至萬呎的空間，而且需要高樓底，2020年兩層的空間要變為一層，在商業角度而言絕對不划算。
城規會接獲活化工廈申請
城規會近期不時接獲活化工廈申請，其中荃灣半山街通利琴行貨倉，業主申請放寬地積比重建，擬重建為商廈，涉24萬平方呎樓面。項目現為1幢樓高三層的工業貨倉，地盤面積約20,300平方呎，地積比率9.5倍。業主申請放寬25%至11.92倍，興建為1幢25層高商廈，涉及逾20,000平方呎。羅氏地產新近向城規會，就長沙灣荔枝角道822號全幢工廈申請放寬地積比率，由原先12倍放寬28%至15.383倍，計劃重建為1幢27層高商廈，總樓面約22萬平方呎。羅氏於2019年5月，向恒隆地產（00101）以約14億元購入的全幢物業。
