銀主盤2024｜5大注意事項：買賣流程、按揭申請、拍賣定入標好？

銀主盤是什麼？

「銀主盤」這個名詞源自物業業主未能如期償還銀行按揭貸款，導致債權人（銀行或財務公司）對物業進行回收並公開售賣或拍賣，以找尋新的借款人和清償債務。「銀主」指的是借款者。無論是向銀行或開發商借款，只要物業被沒收並重新拍賣，這些物業都被視為「銀主盤」。

銀主盤價格

銀主盤的出現大多是在經濟不景氣的時候，當原業主遇到財務困難，只能被迫讓物業被回收。一般而言，銀主盤的價格可能會靠近或低於市場價格。因此，對於有意向購買銀主盤的買家，可以在拍賣公司網站、報紙、廣告傳單、地產代理店面，甚至社交媒體等地方找到相關的銀主盤資訊。這些資訊通常包含拍賣日期、時間以及地點等詳細資料。

另一方面，部分銀主盤可能狀況不佳，可能缺乏維護，甚至可能出現破損或垃圾堆積等問題，這將影響物業的衛生和質量。有意向購買銀主盤的朋友最好自行了解裝修行情，並預留一部分資金用於裝修。

此外，買家需留意，購入銀主盤後，可能需要承擔前任業主欠下的管理費和水電費。

銀主盤買賣途徑

一般我們所見，俗稱「經紀盤」的房地產交易，房東會透過地產代理來出售物業。這種情況下，代理人會扮演買賣雙方的中介，安排看房，處理基本的物業查冊，並儘可能解答雙方的問題。

然而，獲得銀主盤主要有以下兩種方式：

1. 相關的地產代理行可能會主動聯繫潛在的買家，並代表他們在拍賣會上競標銀主盤。
2. 買家可以直接前往拍賣場地，參加銀主盤的拍賣會，並自行出價。當成功獲得銀主盤後，拍賣行也會收取拍賣代理費和佣金。

通常來說，銀行都會為單位定下一個開價，有興趣買入銀主盤的業主不會知道銀行的開價，也不會知道其他潛在買家的開價，銀行私下收集了不同的標書後，會看看其中開價最高的標書，以決定是否賣出該單位。 如果銀行收到的最高價格的標書，都覺得不能接受時，銀行便會選擇不將其單位出售，而將其留在下一次的招標或拍賣。

銀主盤可以申請按揭嗎？

可以。在進行按揭申請時，銀行會審查申請人的信用紀錄、收入和其他相關因素，來決定是否批准按揭。因此，申請按揭的過程和一般的房產交易並無太大的區別。但需要注意的是，物業出現僭建、遺失樓契、業權有問題的情況，銀行有機會拒絕批出按揭。

此外，銀行將成交期限定為45天，這與一般二手樓市場中的買賣方式不同，買家不能與賣家協商。因此，需要申請按揭的買家應該提前準備所有必要文件。

如果銀主盤有租約，則購買這類物業的按揭申請將被視為非自住住宅的申請。即使是沒有其他負債的貸款人，也只能申請到五成的按揭，如果已有其他按揭，則只能申請四成按揭。

銀主盤的5大注意事項

1.叫價即拍賣價，不代表成交價

倘若競投激烈，成交價可能超越市價。同時，銀主不會隨意低價出售銀主盤，以避免短炒誘因，並在合約內限制買家轉售。此外，要詳細了解物業背景，如業權、是否凶宅、是否合法等。

2. 銀行只求賣樓，對物業品質無保證

買家需自行了解出售原因，問題是否能在成交前解決。可透過查冊、詢問拍賣行或律師等方式來進行評估。

3. 銀主盤買賣合約可能有額外條款

例如買方不可對業權查詢、反對或質詢，轉售有限制。簽約後發現問題可能影響銀行批核按揭。銀主沒有清理或整理單位的責任，可能需要留意單位狀況，如漏水、結構問題等，並預留裝修費。

4. 拍賣會叫價追高不適宜

訂好底價，超過則不再競投。易受氣氛影響的準買家，可能誤以為競投熱烈代表物業優質。建議先估價，了解市場行情，定價要基於個人需求和經濟能力。

5.買家需接受所有條款，包括契約不齊全

買家有責任補回所有遺失契約。儘管可以透過律師補回部分契約，但有些如財務押記可能補不回。如果未能補回所有契約，將來賣出時可能遇到問題。因此，購入銀主盤雖可交易，但如果未能補回所有契約，將來售出時可能受限。