按揭 擔保人

找到高入息按揭擔保人,便能萬無一失?

專欄

廣告

按政府統計處早前公佈的勞動人口入息中位數為約2萬元,假設入息能到達這個「比上不足,比下有餘」的水平,要於香港買樓,單靠一己之力,似乎可供選擇的單位,數量不太多。如若再配合金管局數字看,截至2月新批出按揭貸款,平均的貸款額約為477萬元,月入2萬,要做到477萬元的按揭貸款,基本上只有加入共同借款人或擔保人才可能。不過,找擔保人也是有學問的,不要以為只要收入夠高便可,如擔保人本身有按揭在身,有可能是「幫倒忙」。

近日我們有一個案,客戶購入了約900萬元的單位,他自知入息不夠通過銀行要求,便找來超高入息的哥哥幫忙做按揭擔保,他知道如果擔保人有按揭供款在身,會影響其按揭成數要扣減一成,即是要由60%,降至50%。不過由於他一直只打算做50%按揭,預計貸款額為450萬元,是以覺得沒太大問題。不過,他完美地忽略了,這個扣減按揭成數的規例,還有一個附帶條件,便是貸款金額不能多於400萬元。是以客戶要再準備多約50萬元首期資金才可。令他大失預算。幸好客戶哥哥願意於首期上幫忙,最後才完美解決。
其實這個案,幸好的是客戶家人的入息是真的足夠雄厚,因為如若擔保人有按揭在身,在銀行眼中便是「multiple mortgages」,除了最高按揭成數扣減10%,同時供款佔入息比率都要扣減10%。以上述例子,擔保人本身有400萬元按揭貸款,另加客戶新買入900萬元單位,借400萬元,年期30年,利率3.375%,如果要通過壓力測試,月入要有近九萬元 ($89,595.4)!較一般首置情況,做60%按揭,每月入息要求多逾一倍。

如果對如何找合適擔保人有疑問,建議找專業人士協助計算,或可減少自行計算出現誤差的機會,或能及早發現問題,盡早找到應對方案。

假設:新買入900萬元單位,年期30年,利率3.375% 一般首置人士
(不用按揭保險之下)
擔保人已有400萬元按揭貸款,年期30年,息率3.375%
按揭成數 朂高可借60%,上限500萬元 50% (上限400萬元)
供款佔入息比率 50%
(所需入息
約$44,209.6)
40%
(所需入息
約$88,419.3)
壓力測試下
供款佔入息比率
60%
(所需入息
約$46,664.3)
50%
(所需入息
約$89,595.4)*

*以上只供參考,一切以銀行/貸款機構批核為準。

圖片來源:Unsplash@ Florian Wehde