新盤「白食白住」自肥計劃 銷售噱頭竟變中伏位：特長成交期非好事！｜子非魚
所謂白食白住計劃，簡單而言是只需付10%至15%首期，然後可入住一段時間（例如三年），期間毋須供樓，只需繳交差餉及管理費，待三年後正式成交時，才需要上會做按揭及支付首期尾數。
此計劃還款期長，提供較充足時間「跑首期」，相信對不少準買家而言有吸引力。
另一好處是若至成交時想「撻訂」，將等同用10%首期交租，以三年「免供款期」計算，相等於每年支付3.3%樓價作為租金。即使最終撻訂，若當作租住豪宅，心理上會平衡一點。
特長成交期非好事
惟常言道「計劃趕不上變化」，特長成交期不一定是好事，考慮白食白住計劃時，務必一併提防下列伏位。
第一，樓盤成交時（例如三年後）工作狀況或出現變數，若不幸遇上失業或減薪，便需要有擔保人才能上會。由於成交期已很長，發展商未必容許再度推遲。
第二，近年環球通脹壓力飆升，市場預期即將進入加息週期，意味三年後利率高於現水平的機率偏高，買家採用長成交計劃至數年後才上會，將需要承受加息風險。
值得留意的是，香港銀行對H按有一定靈活調節空間，即使美國加息，香港H按計劃未必會立即同步上調，例如上一次美息企於2厘時，H按利率亦為H+1.3%，與目前相同。
第三，如果樓市不幸下行，銀行有機會用當時市價計算按揭成數，以致準業主借不足所需貸款，需要「臨急撲水」，並面臨撻訂風險。
不過，除非樓價大跌兩成以上；否則，一般銀行都可用合約價計算按揭成數。
舉例，樓盤合約價為2,500萬元，原打算敘做五成按揭借1,250萬元。
至三年後成交時，樓價跌至2,000萬元，用現價敘造按揭只可借1,000萬元，準業主須多補250萬元首期。
更甚，如果因首期不足而撻訂，發展商有權向買家追討500萬元的樓價差價，減去已付的250萬元訂金，仍要跑多250萬元賠款。
發展商或取消二按
最後，白食白住計劃普遍適用於大額物業，樓價通常為1,000萬元以上，部分買家上會時或需要使用發展商二按，以增加按揭貸款。
惟萬一數年後經濟出現變數，令發展商取消二按計劃，買家將頓失預算。
筆者得悉，近期某中資發展商因為財困，取消了旗下物業的所有發展商按揭貸款，有部分打算依靠二按上會的「白食白住」買家，憂慮將要撻訂收場。
