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    【新股上市】京東物流、順豐房託業務、盈利分析 公司無錢賺但有強大護城河 仍然值得抽?

    【新股上市】京東物流、順豐房託業務、盈利分析 公司無錢賺但有強大護城河 仍然值得抽?

    新股市場沉澱一段日子後,近來再有兩隻比較「有睇頭」的新股來港上市。順豐房託(02191)將會以房地產投資信託基金(REIT)上市,此外,京東物流亦準備上市。

    撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、am730

    順豐房託於5月5日至10日進行招股,綜合多間券商數據顯示,截止上週三(5日)數據顯示,順豐房託錄得1.59億元孖展,尚未錄得足額認購。順豐房託預期5月17日掛牌。星展為獨家保薦人,瑞信及摩根大通是聯席全球協調人。

    順豐房託 預期股息率達6厘

    順豐房託計劃將上市日起至今年底的100%收入,全數用作分派,預計今年可供分派收入將達1.12億至1.38億元,以最低發售價4.68元計算,每個基金單位的分派收益率達5.3%至5.9%。

    順豐房託暫有三個物業,分別位於香港、佛山及安徽省蕪湖市。順豐房託行政總裁兼執行董事翟迪強表示,目前房託擁有的三個物業中,只有佛山物業出租率達100%;蕪湖物業的出租率只有46.9%。

    香港物業方面,出租率達93.7%,主要因早前有租戶不斷遷出遷入,繼而影響出租率,但公司有信心年底能夠提升至理想的水平。

    翟迪強又表示,母企順豐(深:002352)在內地已有約50個物流項目,總面積逾600萬平方米,已經投產的面積逾170萬平方米。順豐房託未來五年,對上述項目將會有優先購買權。

    順豐房託2019年度全年溢利1.75億元,2020年盈利僅2,688萬元,按年大減85%,主要由於集團的投資物業公允價值下跌及融資成本上升。REIT是以收租作為主要收入,而根據規定,房託必須用租金減去營運管理支出後,把至少九成資金作為股息分發給投資者。

    【新股上市】京東物流、順豐房託業務、盈利分析 公司無錢賺但仍值得抽?

    順豐房託 不能執著於盈利數字

    因此不少「穩陣派」投資者都非常偏愛投資房託,除了股息利益率高外,亦相對穩定,這亦是房託的一大賣點。

    所以,對比起盈利,房託的物業收入淨額更為重要。由於盈利或受個別非現金項目,如投資物業公允值影響,物業收入淨額則更能反映一家房託的可派發現金能力。

    以去年為例,順豐房託盈利由於受到投資公允值錄得5,384萬元損失;加上融資成本增加,令全年盈利2,688萬元,按年大跌84.6%。

    但若撇除投資公允值變動後的運營溢利,則按年增4.5%;而同期,集團物業收入淨額,即租金收入扣除物業運營開支,則有2.16億元,按年升4.29%,這樣一來,集團的增長其實頗為平穩。

    除了順豐房託外,京東集團(09618)旗下的京東物流,上週已獲批上市申請,料在5月招股及上市,成為京東系內第三家上市公司。高盛、美銀證券及海通國際為保薦人。

    京東物流早前傳出以400億美元(約3,120億港元)目標估值,集資30億至40億美元(約234億至312億港元),惟近期科技股表現備受政策、配股集資等不利消息影響,其最終估值或有下調壓力。預計集資額將用於升級及擴展物流網、供應鏈解決方案及物流服務的先進技術等。

    京東近年火速將四間公司在港美市場上市。當中,京東集團、京東健康(06618)表現不俗,京東物流能又能否再創佳績?下文列出記幾個熱門問題,為讀者梳理一下資料:

    【新股上市】京東物流、順豐房託業務、盈利分析 公司無錢賺但仍值得抽?

    (一)京東物流賺還是蝕?

    據京東物流最新初步招股書顯示,2018至2020年收入分別為379億元人民幣、498億及734億元人民幣;虧損為28億、22億及41億元人民幣。

    公司預期2021年度虧損將顯著增加,原因包括可贖回可換股優先股公允值變動、毛利率下降(因新冠肺炎相關政府支持受益預期減少)行政銷售及研發開支增加。

    而承銷團之一的美林發表報告,給予估值介乎300億美元至454億美元(約2,390億港元至4,540億港元)。其預料集團最快2023年才扭虧為盈,主要因內地海運裝箱物流(SCL)需求強勁帶動所致。

    (二)虧損代表公司前進成疑?

    雖然京東在近年均錄得虧損,但公司的收入卻不斷遞增,每年維持30%以上的增速,且增速在加快。

    而且毛利方面也出現大躍進,2018年,京東物流的毛利潤是10.8億元;毛利率只有2.9%,基本無錢可賺,虧損亦是必然之事。

    不過,觀看數據,集團毛利率在近年飆升,反映集團未來盈利能力提升。2019年,毛利潤增加到34.3億元;毛利率提升至6.9%,有了賺錢的可能。2020年前三季度,毛利潤直接飆升至54.2億元;毛利率達10.9%。

    (三)集團業務有何特別?

    京東物流並非只提供常規的物流服務,如果按客戶類別,可以將京東物流分成兩大塊:一體化供應鏈客戶服務收入、其他客戶收入。

    一體化供應鏈服務,聽起來有點複雜,其實只是外包物流服務的一個細分市場,是一種更先進的物流服務類型,除常規的物流服務外,還包括快遞、整車運輸、最後一公里配送、倉儲、上門安裝和售後等服務,類似於「全包式」、「一站式」的服務,滿足客戶的全方位需求。

    而這部分的客戶收入,一直佔京東物流總收入超過70%,而且收入增速不斷提升,一體化供應鏈在2019年的增速是22.5%;2020年前三季度提升至33.8%。

    這項收入快速增加的原因有兩個:一是接受這種服務類型的客戶數量增加了,從2019年前三季度的36,671名,增加至2020年前三季度的46,083名;二是每個客戶貢獻的收入增加了,從21.4萬元人民幣增加至24.2萬元人民幣。也就是說,京東物流賺的是供應鏈服務的錢,而不僅是物流服務的錢。

    (四)對母公司京東的依賴性強嗎?

    而根據招股書資料,京東物流的外部客戶收入佔比不斷提升,從2018年的29.9%、2019年的38.4%,提升至2020年前九個月的43.4%,可見現時的京東物流,反映對母公司的依賴也愈來愈少。

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