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    分析新力、富力頻死跡象 尋找「恒大2.0」 內房排隊等爆 彭博列十大高風險內房名單

    分析新力、富力頻死跡象 尋找「恒大2.0」 內房排隊等爆 彭博列十大高風險內房名單

    除了恒大外,亦有其他內房股出現問題。彭博指,由於市場憂慮恒大破產,以美元計價的垃圾債券指數收益率大幅攀升至約15%,為十年來最高水平,而限制高槓桿代表內房需要減少債務,亦意味抑制房地產銷售。
    撰文:經一編輯部|圖片:unsplash

    彭博從中國高收益美元債指數中,列出十間年內回報差的內房股包括:

    • 花樣年
    • 華南城
    • 融信中國
    • 富力地產
    • 建業地產
    • 禹州地產
    • 中國奧園
    • 中梁控股
    • 鑫源房地產
    • 陽光城集團

    上週一(9 月20日)新力控股股價從3.95元斷崖式下跌至0.37元,最後收盤於0.5元,跌幅超過87%,當晚新力控股選擇停牌。

    市場傳聞,在上週一新力控股股價暴跌當天上午,新力控股主席張園林從一個境外投資者社交群中退出。

    據聞,隨著10月18日到期美元債兌付日期臨近,部分投資人與新力控股管理層建立社交群組,溝通美元債兌付相關事宜。

    退群前,張園林在社交群中表示:

    「公司目前正在採用各種方式加快應對10月份到期的美元債,有新進展馬上與大家溝通,多謝大家繼續支持公司。」

    張園林的退群;加上新力控股方面並沒有相應的還款安排和實際行動,一部分投資人認為新力「準備躺平」和「明顯逃廢債行為」,要求新力安排張園林與投資人召開電話會議繼續溝通償債事宜。

    新力方面人士回覆投資人稱,已經將投資人要求召開電話會的訴求反饋至張園林。不過據多名投資人證實,截至週四晚上,新力方面仍沒有安排任何溝通。

    股災第二天,新力控股發行的三筆美元債成交價均跌破0.4元,其中10月18日到期的美元跌了42%。

    擴張後遺症

    其實在9月初,市場已盛傳新力控股,有兩筆到期的信託沒有按時償還,但新力和信託公司雙方都沒有宣布詳細進展情況,也沒有公開宣布違約。

    對於新力股價暴跌原因,是因為股票質權人砍倉,還是由於信託借款和美元債兌付危機,一切有待新力控股發布「內幕消息」。

    此前香港資本市場曾盛傳,2019年新力控股上市時,張園林用股票做抵押向香港多家金融機構借款16億元,月息3厘,每月利息支出高達4,800萬元,質押中股票的操作權均在這些金融機構手中。

    週二,標普將新力控股主體信貸評級,下調至「CCC+」;週四惠譽將新力控股評級下調至「CCC」。

    新力控股的有息負債逐年攀升,五年增加了3.5倍,截至2021年6月底,又回落至196.28億元人民幣(見圖表三)。

    「灰犀牛」湧現 大批「恒大2.0」內房排隊等爆 彭博列十大垃圾內房名單
    (圖片來源:新傳媒資料庫)

    從新力2021年半年報來看,僅有剔除預收款項後的資產負債率一項踩紅線,中期業績會上,管理層表示,有望在2021年底實現三道紅線達標。

    截至2021年6月底,新力控股一年內到期有息負債為133.6億元人民幣。

    而且,新力控股的少數股東權益佔比過去幾年不斷放大(見圖表四),反映公司以低控股方式持有資產,意味其槓桿更大。若存在表外融資,實際到期債務規模將更大。

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    (圖片來源:新傳媒資料庫)

    富力地產 羊毛出自羊身上

    本週一富力地產大股東兼創辦人張力及李思廉將資金轉向支援富力,提供80億港元免息股東貸款,部分資金將用於回購長年期債券。

    市場很像受落,但其實同日碧桂園服務(06098)公布,以不超過100億元人民幣,向張、李二人收購多個內地物管項目,作價不超過100億元人民幣,市場人士猜想,這正是免息股東貸款的資金來源。

    翻查資料,富力先後於2019年底及2020年4月,將大同恒富、天津華信及廣州天力三家物管項目公司售予張力及李思廉,作價較投行當時估值折讓高達八成至九成,合共約3.1億元人民幣,當時遭市場狠批「賤賣」資產。

    惟今年4月傳出,二人擬將該批物管業務重組上市,集資最多55億港元,假設是建基於發行25%新股上市,業務估值相當於約220億港元。

    2020年年報顯示,富力地產的借款總額為1,597.3億元人民幣,一年內需要償還638.92億元人民幣的高額負債。

    而截至期末,富力持有現金人民幣399.5億元人民幣,非受限現金短債比為0.4倍,資金鍊非常緊張。

    負債率持續上升後,富力地產已經著手自救,首先做出了減少拿地的決策。

    從2019年起,富力地產就開始減少在公開市場上拿地,截至2020年底,富力的土地儲備可售建築面積約為5,190萬平米,比2019年的5,790萬平米少了600萬平方米。

    另外,去年富力發行新股,按每股9.82元發行2.57億股的新股,募集資金總額為25.24億元。

    另一方面,富力在去年8月份賣出向黑石關聯的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益,回血63億元,在四季度又通過出售若干項目的部分權益共變現約40億元,此外還有大批項目質押了出去。

    「灰犀牛」湧現 大批「恒大2.0」內房排隊等爆 彭博列十大垃圾內房名單
    (圖片來源:新傳媒資料庫)

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