分享至

    內房行業不會死 但迎來大轉型 蔡金強:「發展商」將會慢慢消失

    在今次多個行業的整改中,內房是其中一個深受其害的行業,雖然不及教育行業團滅,但蔡金強認為未來行業會逐漸變化。

    撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

    一系列針對內房的政策其實早已推出,去年中央為收緊內房融資設立「三條紅線」,當中包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債佔比不少於1倍。

    直到上週五(23日)又再出招,住建部聯同八個部門發布《持續整治規範房地產市場秩序通知》,力爭用三年時間,遏制房地產市場的違規行為和健全監管制度。整治重點包括了房地產開發、房屋買賣、住房租賃及物業服務。

    來到本週又傳限制買地金額,據內媒報道,為加快房企去槓桿和減少囤地,內地監管部門計劃要求被納入「三道紅線」的數十間重點房企,其買地金額不得高於銷售額四成,包括公開市場取得土地及通過併購獲得土地的支出。

    「我相信內地不會放鬆內房政策。」蔡金強解釋,內地股市只是美國四分之一,但內地樓市卻是美國的兩倍,可見內地大部分財富藏於樓市,過去100年的金融危機,不難發現通常都是地產爆破所驅動,因此中央對此一直心存恐懼。

    內房畢竟是政府飯碗

    不過,蔡金強指,在做法上內地當局不會如打擊教育般,一下子判死刑。「其實要全面打擊地產行業很容易,只要禁止內房預售、賣樓花,整個行業的現金流就會隨即斷裂,不這麼做的原因是政府也要開飯,地產是他的飯碗。」

    因此,有別於教育行業,房地產行業將會得以保留,目前中央一鬆一緊的政策表態,目的是慢慢壓縮行業利潤,淘汰融資過大的內房企業,蔡金強認為這個行業會從10%以上的利潤,慢慢會變成利潤約3%至4%。

    「上世紀90年代,那個時候的內房被稱為『地產商』,後來改稱為『發展商』,意味是以房屋銷售為主,在未來會慢慢轉變為『不動產商』的建築行業,這可說是意識形態上的轉變。」

    他預計三年至五年後,利潤大幅下降,預期大量玩家會退出,補上的將是國企,他們不會介意低利潤。因此,行業內的民企會慢慢式微,前20大一半的內房公司會變成國企,一部分可能會倒閉,整個行業轉為建築,而非銷售主導的行業。

    自認為高手的玩家,如龍湖集團(00960)、碧桂園(02007)就會留下來,並慢慢轉型多元化業務,如做商業、物管、農業等。例如碧桂園早就索性開發機器人,明年有70%的工程將會全自動化,基本上已不需要人手。

    內房前景不樂觀,那物管公司又如何?在上週五住建部聲明中,就有提到將針對物管行業整改「擅自利用業主共有部分開展經營活動及侵佔、挪用業主共有部分經營收益」。

    蔡金強指,這聲明目的非針對物管公司,物管股仍然大跌,原因是市場普遍預期地產行業未來12個月將出現大調整,而物管公司大多都是靠母公司作利益輸送,母公司出事作為子公司的物管公司,也難以幸免。「物管公司未有資格證明自己有獨立生存,沒有父母的物管公司影響較少,有商場管理業務的物管,同樣影響較少」。

    恒大或拖累整個行業

    被問到對中國恒大(03333)事件的看法,蔡金強直言並不樂觀。

    「恒大很難憑個人身體機能去恢復,要看地球上有無人拯救他。」

    他詳解恒大的負債結構,根據2020年12月的公司報表,當時約有6,000多億元的有息負債;市場盛傳恒大商票達到2,000億元,所謂的商票用以支付供應商,但對方收到的不是賬款本金而只是利息;另有內媒提到,恒大仍欠盛京銀行數百億元的款項。

    三者加起來再計及其他負債,蔡金強估計,恒大的總負債最少達到9,000億至10,000億元,甚至可能更多。

    銀行的負債還可以拖,因為銀行也可能會因為害怕收不到賬,而不會逼令還債。

    不過,商票的債卻是刻不容緩,蔡金強指商票價值目前已下跌50%,供應商因為開不到飯,已開始追債並停止供應建材物料,即恒大新樓也不能落成,亦沒有可售貨源,恒大到了不得不還錢的地步。

    但從恒大的財務狀況來看,「一年賣樓收入7,000億元,收到80%現金,一年現金流入約6,000億元,但一年開支卻是6,000多億元,單靠自己難以做到財務上的改善。」

    而且,最大問題,恒大想靠賣地續命也是不可能,因為恒大持有的兩億多平方米中,大部分都是「勾地」而非「淨地」。「勾地」的整體規劃要跟政府合作,政府在條款上會列明「勾地」需要建造的項目,這種地很難找到買家,因為下手買家難以知道「勾地」與政府的實則條款是甚麼,「隨時是要求建一條地鐵,甚至是一座極高的金融中心,這些東西是沒有人敢接的。」

    蔡金強保守估計,恒大或最少償還負債中的1,000億元,才能解燃眉之急,但問題是,如何找到人給他1,000億元?

    「有些人說找萬科、中海,但這些公司整盤數可以用到的現金,只有1,000億元,又如何拯救恒大?」蔡金強指即使中央最高層想幫恒大,讓銀行即時債務到期也不追債,但供應商的商票也得先償還一點。

    恒大事件,令行業存在系統性風險,有爆破危機。這亦解釋了為甚麼內房股跌跌不休;物管股出現雪崩式下跌,因為恒大一爆,行業就會出現極大調整。

    前景不樂觀,除非由中財辦做統籌,但這涉及千億元,比海航集團更難搞。

     

    免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。