加息週期 供款壓力增加 香港樓跌完未?加息週期開始 自住供款壓力增加 呢類盤風險最大|林子俊

香港樓有排跌?加息週期開始 自住供款壓力增加 呢類盤風險最大|林子俊

投資

在疫情下,各行各業都面臨較艱難局面,然而樓市卻依然堅挺,作為大部分港人最大配置比例的資產,樓價往往是關心的重中之重。

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筆者相信,經濟對樓價的影響只是短期波動,隨著疫情緩和,新一屆政府落定,香港的經濟在第三季度有望逐步復甦。

儘管不時會有部分銀主盤出現,但對整體大市相信不會有太大衝擊。

宏觀而言,決定香港樓價一方面來自供求;另一方面來自息口,這兩方面存在一定的變化。

人均居住面積偏細

首先,供求方面,香港和絕大部分發達地區一樣,新增人口主要靠移民,生育率持續下降,導致老年化趨勢明顯。

隨著內地城市進一步開放,收入水平差距拉近,香港政府人口預測常住居民將會從2019年的731萬人,減少至2069年的716萬人。

流動人口則從2019年的19.6萬人,減少至2069年的18.7萬人。因此,長遠而言,房屋的需求會逐年減少,而不是增加。

然而,香港人均居住面積只有161平方呎,只比車位的134.55平方呎大少少,因此小單位換大單位的需求會增加。樓價方面,400至700平方呎的單位樓價也企得更硬。

供應方面,政府2021年12月宣布,已經覓得總共43萬個單位的土地儲備供10年開發,儘管過往有多次交付差於預期的紀錄,因此供不應求的局面,或許會持續。

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(圖片來源:iStock)

現實是房屋問題一直缺乏有魄力的管理班子進取推進,新一任特首被譽為強硬派,暫時無法猜測樓市政策會如何推進。

因此,從供求角度出發,拖長到30至40年,細單位的價格大概率會漸漸回落,而短期的5至10年,取決於政策對供應的影響。

租金回報率一向低迷

另一方面,超低息利率造就了香港樓市的黃金時期。美國正式步入加息週期,香港大概率會跟隨。收租的投資收益降低,自住的供款壓力增加,看似會對樓價造成打壓。

然而,港樓的租金回報率一向低迷,香港的平均按揭比率在六成水平,且全部要進行壓力測試。

因此,短期不會對樓價造成影響。中原城市領先指數徘徊高位和新盤超購熱度就是最好的證明。但假若加息到3厘以上,筆者相信影響會逐步反映。

在非極端情況下,筆者認為未來五年的樓價升幅,會介乎經濟復合增長幅度(正增長)和息口變化(負增長)之間,升的概率依然較大,升幅會落後過去五年表現。

風險最大的是高成數按揭的樓花盤。內地樓花盤跌價造成估價不足,已經有相當多案例,作為人生最重要的投資之一,確實應該審慎。

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