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區域化內房銷售表現較「硬淨」 拆解兩大破頂內房業績|經一專欄

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經一專欄・內房業績】今年最牛股票必定少不了新城發展控股(01030)及時代中國控股(01233),在大市尚未收復去年跌幅之際,兩者皆創歷史新高。

撰文:周梓霖 |圖片:新傳媒資料庫、 unsplash

有這批強者崛起,可一洗「舊經濟」股被看低一線的形象,筆者本週趁機一併分析這兩隻「黑馬」的業績。

2月中,筆者曾經分析內房股,並提及行業近來再融資非常順利;行業系統性風險下降,但要注意銷售區域差異化明顯,投資內房股要從分化加劇這點入手。

新城潛在租金收入可觀

事實上,今年全國布局的內房龍頭銷售壓力的確較大;反而,區域化內房銷售表現較為硬淨。

先說新城發展,去年核心淨利潤按年上升83.4%至56.6億元人民幣;淨負債率由去年底100%回落至78.6%,擬派末期息每股0.3元人民幣。以本週計,往績市盈率8倍。

在銷售增長有壓力之下,新城發展今年銷售目標依然定於雙位數增長,全年銷售目標2,700億元人民幣,按年上升22%。

新城發展股價破頂,銷售目標進取固然是原因之一,但更重要的是,旗下吾悅廣場租金收入增長理想。
公司去年租金收入超過20億元人民幣;今年銷售目標達40億元人民幣。

吾悅廣場去年底有42座;今年目標增開22座,手頭資源有38座。筆者估計吾悅廣場租金收入不出三年可達100億元人民幣水平。

領展房產基金(00823)每年租金收入約100億港元,可以想像,一間潛在租金收入可望追及領展的內房股,這憧憬已足夠支持其估值上升。

至於公布業績後亦破頂的時代中國,去年核心盈利42億元人民幣,擬派末期息68.77分人民幣,派息比率30%。往績市盈率約5.2倍,股息率5.75厘。

公司去年合同銷售額按年升46%至606億元人民幣;今年銷售目標750億元人民幣,按年升23.8%。

按入賬收入看,去年按年上升49%至344億元人民幣,毛利率30.9%,毛利率提升原因包括高毛利率的舊城改造項目入賬所致。

時代中國在盈利增長的同時,財政狀況亦改善,去年底手頭現金274億元人民幣;總借貸476億元人民幣。淨負債比率由去年中67.2%回落至62.6%。融資成本方面,去年為7.7%;今年料將維持相若水平。

時代中國為深耕大灣區的內房股,去年底土地儲備1,844.6萬平方米,平均成本3,248元人民幣,大灣區(連同清遠地區計算)佔93%。

時代中國舊城改造有亮點

不過說到時代中國的重點,莫過於其擁有極豐富舊改項目資源。現時擁有80個舊改項目,潛在樓面面積2,523萬平方米;今年可望釋放逾300萬平方米,以去年已釋放可售資源貨值145億元人民幣。

舊改項目成本低,一旦房地產逆轉對時代中國的影響輕微;若市況佳時,隨着舊改項目獲批,便可賺優厚利潤,從去年舊改入賬毛利率64.6%便可見一班。

公司的舊改潛在土儲2,523萬平方米,高於現時的總土儲1,845萬平方米,是一隻進可攻、退可守的大灣區內房股。

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