美股推介|現實版SimCity玩家 HHC曾以3美元一英畝收地 收足1.4萬個足球場

美股推介|現實版SimCity玩家 HHC曾以3美元一英畝收地 收足1.4萬個足球場

不少人都曾經玩過SimCity,這類以城市規劃為主題的遊戲,之所以能令玩家深深著迷,全因在模擬世界當中,可自由設計出心目中的理想大都會,實現在現實生活中無法達到的夢想。有夢想家基因的The Howard Hughes Corporation(美股代號:HHC),絕非一般物業發展商,正是現實版的SimCity玩家。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室、iStock

(圖片來源:iStock)
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公司前身是Hughes Tool Company,20世紀初, Howard Hughes, Sr.成功發明創新的油田鑽頭而名成利就。

兒子Howard Hughes於18歲便繼承遺產,但無心經營石油鑽探器材生意的他,反而全身投入電影製作。大銀幕為他帶來大量財富,興趣視線亦轉移至飛機。航空事業令他更上一層樓,成為美國史上首位億萬富翁。

一切由娛樂大亨開始

其他涉足過的行業,還包括了電台、電視、酒店及賭場等。由里安納度迪卡比奧主演的《娛樂大亨》(The Aviator),便是改編自Howard Hughes傳奇一生。

除了投資不同行業外,Howard Hughes於上世紀50年代,以每英畝3美元的價錢,在拉斯維加斯密密收購土地,累計達25,000英畝,面積相當於14,000個足球場,較香港島面積還要高出近三成。相關土地原封不動超過30年,直至Howard Hughes離世後,後人處理其遺產,大部分非核心資產相繼出售套現,保留了土地,將公司重新定位,專注物業發展及投資,打造出一個又一個超大型發展項目。

公司將主營業務劃分為四大部門,包括了營運及發展總體規劃社區(Master Planned Communities, MPC)、投資物業營運、紐約 Seaport項目,以及策略物業發展。

Howard Hughes於8月初派發第二季成績表。期內收入按年增加36%,至2.12億美元,勝市場預期。

(圖片來源:新傳媒資料室)
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反映營運物業組合貢獻的淨租金收入5,787萬美元(見圖表一),按年增加41.7%,按季亦上升19.6%;淨租金收入率53%,按年提升3個分點。從第二季淨租金收入分布,可見寫字樓比例仍佔最大,達44%(見圖表二)。

(圖片來源:新傳媒資料室)
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第二季純利為484萬美元,相當於每股盈利9美仙,市場原先預測為4美仙;去年同期虧損3,408萬美元,每股虧損61美仙。

第二季核心營運現金流5,302萬美元,大增逾四倍;相當於每股核心營運現金流95美仙。

期內除稅前溢利5,059萬美元,四大部門當中,MPC為盈利支柱,主打項目Summerlin在強勁需求支持下,過去季度銷情理想,帶動該部門除稅前溢利上升65.5%,至6,983萬美元。

其次是策略物業發展,Ward Village銷情理想,令該部門除稅前溢利有214萬美元,去年同期錄虧損224萬美元。

至於投資物業營運及紐約Seaport項目分別錄得除稅前虧損851萬及1,286萬美元,均較去年同期收窄。

疫情反覆 短線未盡樂觀

雖然第二季表現不俗,但礙於新冠肺炎疫情時好時壞,對整體收益難免構成波動。

以剛於去年落成的芝加哥新地標110 North Wacker為例,項目樓高達817呎,屬區內新建摩天大廈,惟新一波疫情令國際買家未能實地視察,短期內租賃及銷售均受到限制。

MPC項目Bridgeland,由於侯斯頓當地建材供應鏈受阻,木材短缺拖慢了建築進度,預計不利情況有機會影響下半年業績。

富瑞相信,變種新冠病毒,以至颶風艾達(Hurricane Ida)吹襲,對路易斯安那州的零售復蘇步伐構成衝擊,但影響只屬短暫性,尤其看到來自亞洲的旅客數目在新一波疫情前已見回升。

Howard Hughes核心MPC業務前景亦相當穩健,是具吸引力的長線增值投資。

另一方面,今年以來,摩根士丹利美國房地產投資信託基金指數(RMZ)累積升幅達25.8%,同期標普房屋建築商指數(S&P Homebuilding Index)亦累升25.5%;相反,Howard Hughes僅升13.1%。

股價表現落後大市,很大程度因為市場關注疫情下留家工作依然,公司的寫字樓業務能否與樓市同步復甦。

不過,管理層重申,會因應市況評估及修訂公司發展策略,繼續致力收窄股價與每股資產淨值的差距;同時會作出更詳細的展望預測,提升市場透明度。

富瑞則指出,Howard Hughes可出售項目極之多元化,除了地皮及公寓單位外,還有The Seaport及110 North Wacker商業項目。

加上夏威夷及新奧爾良於颶風過後旅遊業有望復甦,該區零售物業將直接受惠,維持「買入」評級。

該行並因應第二季業績勝預期,上調2021年每股核心營運現金流預測至4.42美元;2022年則下調40美仙,至6.81美元,以反映利息開支增加。

目標價維持122美元,即較該行分類加總估值預測每股144美元折讓15.3%。若然零售復甦較預期理想,或物業銷售步伐提速,最牛情況可見160美元。

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