太古地產過去8年派息穩定增長 坐擁港島東屋苑、商廈組合 零售銷售急挫 有大行仍予「增持」?

太古地產過去8年派息穩定增長 坐擁港島東屋苑、商廈組合 零售銷售急挫 有大行仍予「增持」?

投資

太古地產(01972)屬一線收租股,所持投資物業件件精品,無寶不落。疫情之下,雖然零售物業表現受到衝擊,不過,受惠寫字樓租戶遷離核心商業區的大趨勢持續,作為港島東大地主,太古坊二座項目兩年落成後,大有機會愈做愈旺;加上內地大型項目相繼落成,公司財務穩健令派息可望有增無減,投資價值不容低估。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料庫、iStock 、unsplash

坐擁港島藍籌指標太古城以外 豪宅與獨立屋亦是強項

1972年成立的太古地產,於1974年向政府提交一項全面性發展藍圖,發展範圍覆蓋太古船塢(即現時的太古城)、太古糖廠(其後發展成太古工商業中心及現時的太古坊)、賽西湖水塘及太古谷數個主要地段,涉及地皮面積約96公頃。計劃獲批後,翌年隨即展開太古城住宅發展項目。

1976年1月,太古城首座大廈洞庭閣開售,當年每平方呎售價220元,全數220個單位即日沽清,同年12月入伙。太古城是上世紀70、80年代崛起的中產一族至愛,項目發展了12年,最後五幢海天花園於1987年落成,整個太古城住宅項目共61幢,提供接近13,000個單位。時至今日仍是港島區藍籌屋苑的主要指標之一。

除大型住宅項目外,豪宅及獨立屋向來是太古地產強項。曾發展項目包括深水灣道洋房Rocky Bank、中半山雅賓利大廈、西半山雍景臺、赤柱東頭灣道Fairwinds、甘道3號獨立屋、山頂司徒拔道53號傲璇、何文田Dunbar Place、西半山瀚然及殷然、西灣臺Mount Parker Residences及大嶼山南岸獨立屋Whitesands等,至今合共在港發展的住宅項目達24個。

太古地產收息好選擇 內地地產項目利盈利增長 銷售急挫 大行仍予「增持」
除大型住宅項目外,豪宅及獨立屋向來是太古地產強項,曾發展項目包括深水灣道洋房Rocky Bank、中半山雅賓利大廈、西半山雍景臺等項目。

投資本地、內地物業項目 發展商業、酒店項目

至於投資物業發展方面,集團於1985年首先投得金鐘道域多利兵房地段;翌年再下一城,再奪金鐘道另一幅相連地皮。兩幅地皮合併發展商業及酒店綜合項目,首期及第二期分別於1988及1991年完工,成為現時的太古廣場。截至去年底止,太古地產旗下投資物業,應佔總樓面面積達2,680萬平方呎(包括發展中項目),香港投資物業組合佔了1,440萬平方呎。

核心項目為太古廣場,總樓面面積達518萬平方呎,包括四間五星級酒店、一幢服務式住宅、三座甲級辦公樓及大型購物商場。而港島東區的太古坊,由九座相連辦公樓組成,總樓面面積600萬平方呎;太古城綜合項目則包括一座甲級商廈、購物商場及商務酒店,總樓面面積193萬平方呎。

租值上升帶動物業價值上升

內地投資物業項目應佔總樓面面積970萬平方呎,主要包括北京三里屯太古里、北京頤堤港、上海興業太古滙、成都遠洋太古里及廣州太古滙;其餘270萬平方呎來自美國及其他地區。雖然去年本港商場零售物業估值下跌,但受惠租值上升,帶動本港辦公樓及內地投資物業價值上升,整體投資物業組合估值仍錄得1.2%升幅,至2,767.91億元。

太古地產早於1977年曾公開招股(IPO)上市,當年招股價為2.75元;不過,1984年太古A(00019)將其私有化,成為全資附屬公司。直至2012年1月捲土重來,以介紹形式上市,並以集團成立年份作為股份代號。

太古地產收息好選擇 內地地產項目利盈利增長 銷售急挫 大行仍予「增持」
去年本港商場零售物業估值下跌,但受惠租值上升,帶動本港辦公樓及內地投資物業價值上升。

首季零售銷售大跌 摩通仍予「增持」評級

集團於5月初公布首季營運數據,旗下本港辦公樓物業租用率達98%,較去年底微跌1個百分點。期內太古廣場、太古坊,以及港島東中心和太古坊一座的租金調幅,分別上升7%、12%及11%。零售物業受疫情衝擊較大,太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉的首季零售銷售額,分別下跌48.3%、20.5%及33.6%。不過,租用率維持接近百分之百。

里昂認為,太古地產首季營運欠理想,尤其零售物業方面。預期內地業務於第二季開始復甦,惟本港受社會活動影響,營運前景仍未明朗,故維持給予「跑輸大市」評級(見表)。

不過,券商摩根大通看好,並指出今年以來太古地產股價表現,一直跑贏中環大地主置地,相信與租戶為減省成本,遷出核心甲級商廈區有關;太古地產旗下港島東的優質商廈組合,將持續受惠此大趨勢。

另外,隨上海前灘太古里及太古坊二座大型投資發展項目,相繼於今年內及2022年落成,將繼續支持盈利增長,維持「增持」評級,目標價25.8元,較2020年預測每股資產淨值(NAV)折讓約39%。

太古地產過去8年派息維持穩定增長

雖然經營前景未完全明朗,但去年派息維持穩定增長,全年股息88仙(見圖),增幅4.7%,股息率有4厘以上。管理層承諾未來會繼續將基礎溢利的一半,撥作股息回饋股東。

集團於過去五年來,積極改善財務狀況,淨負債由2015年的333.48億元,降至去年152.92億元,大減超過一半;而淨負債比率更由上市時約15%持續改善,去年底已回落至5.3%水平。即使面對疫情來襲,以太古地產的強勁財政實力,相信有能力維持有增無減的派息紀錄。本週五(5月22日)太古地產股價收報18.18元。

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