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    「4+1」完整大灣區布局 呢隻老牌紅籌股價即將爆升

    「4+1」完整大灣區布局 呢隻老牌紅籌股價即將爆升

    越秀地產(00123)算是老牌紅籌,來港上市已經接近30年。多年來扎根廣州,近年以大灣區為重中之重。透過完善區內布局,區內項目已成為收入支柱;加上有分拆概念支持,收成在望,應把握低吸機遇。

    撰文:經一編輯部|圖片:unsplash、中新社

    「4+1」完整大灣區布局 越秀地產分拆服務 股價即將爆升

    越秀地產前身為廣州市城市建設開發總公司,成立於1983年,隸屬於越秀集團;成立初期深耕天河地區,將其發展為廣州市重要商圈。

    1992年越秀投資來港公開招股(IPO)上市,成為第九間掛牌的紅籌企業。2009年越秀投資全面剝離非地產業務,專注發展地產事業,並正式易名越秀地產。

    集團成立以來,開發逾200個住宅項目,同時持有逾40個商業物業,包括廣州國際金融中心。近年更積極布局康養產業、長租公寓及城市更新等業務領域。

    2019年,集團引入廣州地鐵為策略夥伴,以每股作價2元,向對方配售逾30億股新股,涉資61.62億元;交易令廣州地鐵成為越秀地產第二大股東,持股量約19.9%。

    合作有利集團進佔公共交通為本的物業發展(Transit-oriented Development,TOD)市場,藉新股東進一步鞏固大灣區戰略版圖。

    TOD項目已漸成為越秀地產的土地儲備主要來源,去年新增兩個地鐵上蓋項目,包括廣州(水西)星樾山畔及廣州(鎮龍)星匯城,涉及共約103萬平方米。2020年底旗下TOD項目合共總土地儲備388萬平方米,佔整體15.8%,佔大灣區總土地儲備達28.7%。

    1+4布局 深耕大灣區

    越秀地產實行「1+4」全國戰略布局,以大灣區為核心,並向四大區域(華東、華中、北方及西南)擴張。

    2020年新增土地儲備約560萬平方米,令截至2020年底止,總土地儲備達2,454萬平方米,涉及82個項目遍及全國21個城市,足夠未來三至五年發展需要。

    若按地區劃分,大灣區土地儲備1,353萬平方米,佔整體達55%(見圖表一)。

    完整大灣區布局 越秀地產豐收可期

    集團未有放慢增加土地儲備步伐,今年首兩個月,共斥資67.44億元人民幣,購入三個項目權益,包括杭州老城核心區、重慶渝北區回興板塊,以及廣州黃埔區老黃埔廟頭板塊,涉及總建築面積77.91萬平方米。

    至於與廣州地鐵的合作關係變得密切。廣州地鐵於今年2月斥資3.3億元人民幣,入股越秀地產旗下物業管理旗艦越秀服務約8.15%股權。

    越秀服務主要提供非商業物業管理及增值服務,以及商業物業管理及運營服務。近年業績增速較母公司更高,2018及2019年除稅後淨利潤分別4,730萬及9,320萬元人民幣;而2020年首九個月,除稅後淨利潤為1.26億元人民幣。

    分拆越秀服務在即

    越秀服務獲廣州地鐵入股後,集團隨即向港交所(00388)遞交分拆在主板上市的申請。可預期分拆成事將有利釋放資產價值,成為股價的催化劑。

    回顧去年業績,越秀地產營業收入462.3億元人民幣,按年上升20.6%;毛利116.26億元人民幣,減少11.3%,毛利率收窄9.1個百分點,至25.1%。

    期內集團純利42.47億元人民幣,增加21.9%;核心淨利潤40.2億元人民幣,增幅14.6%;派末期息6.3仙,增加28.5%。集團在2020年,超額完成全年合同銷售目標802億元人民幣,累計合同銷售金額957.6億元人民幣(見圖表二),上升32.8%。當集團中TOD項目佔170億元人民幣,大升236.6%;另外,大灣區實現合同銷售金額達636.6億元人民幣,上升51.1%,佔整體67%。

    完整大灣區布局 越秀地產豐收可期

    根據最新披露的銷售數據,集團今年2月份實現合同銷售金額46.07億元人民幣,按年大升281%;實現合同銷售面積17.11萬平方米,上升260%。

    今年首兩個月,累計合同銷售金額135.46億元人民幣,增幅218%;累計合同銷售面積為47.79萬平方米,增加192%。管理層目標2021年躋身千億房企之列,以實現合同銷售金額1,122億元人民幣為目標,較去年增加17.1%。

    公布業績後,中金維持給予「跑贏行業」評級,目標價2.04元,相當於2021年預測市盈率5.5倍。該行預期,越秀地產於「14•5」期間,每年銷售增長達20%以上。雖然2020年毛利率下跌,但考慮到大灣區高毛利項目的貢獻將提升,預期2021、2022年兩年毛利率可回升。

    花旗看好集團TOD項目,料每年貢獻銷售金額200億元人民幣;加上其他可售資源及土地儲備支持,料2025年銷售金額目標直指2,000億元人民幣。該行重申給予「買入」評級,目標價由2.3元,上調至2.38元。

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