就算美國加息 港府都未必會跟!樓價將會繼續推高 因為有兩個原因

就算美國加息 港府都未必會跟!樓價將會繼續推高 因為有兩個原因

本地樓市近日要面對的利淡因素不少,先有日前《路透》報道,中央要求本港地產商協助解決房屋短缺問題,表明市場「遊戲規則已經改變」,近日再有多國發表鷹派言論,投資者怕美國加息香港會跟隨。

種種的因素令投資者卻步,據差估署最新數據顯示,9月私樓售價指數報396.3點,按月跌0.4%,並由7月的歷史高位398.2點,連跌兩個月;總結今年首九個月,樓價則累升4.32%(見圖表一)。

(圖片來源:)
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加息等因素,使市場觀望氣氛濃,物業成交量縮減。祥益地產總裁汪敦敬認為樓市最近的冷卻是好事,「冷靜是好事,讓更多人有機會買樓。」

汪敦敬長線仍看好樓市,認為部分利淡因素影響並非太大,尤其是美國「收水」。

「我對美國加息嗤之以鼻,美國是世界上最大的欠債人,不相信他會加息讓債主們得益。」

祥益地產總裁汪敦敬直言,不應盡信美國言論,他認為,美國一方面說自己會減買債,另一方面又提高債務上限,有自相矛盾之嫌。

本港未必會跟隨加息

汪敦敬續指,即使美國明年加息,香港銀行也未必跟隨,畢竟本港銀行體系結餘仍然高企。
截至本週三(10月27日),本港銀行體系總結餘為4,174.6億元(見圖表二)。
就算美國加息 港府都未必會跟!樓價將會繼續推高 因為有兩個原因
金管局甚至要抽走部分結餘,在9月10月逐步增發共400億元外滙基金票據,因此銀行體系總結餘被轉移至外滙基金票據及債券,繼而結餘近日有所回落,但仍處於過去20多年來較高的位置。

上週金管局宣布繼續增發外滙基金票據,並於2021年11月2日、9日、16日、23日及30日,以及12月7日、14日及21日,舉行的八次定期投標中,每次增發50億元的91日期外滙基金票據。

由於本港銀行「水浸」,即使香港的最優惠利率不跟隨美國加息,在資金充裕環境下,港元拆息攀升的速度預計亦會較慢,所以理論上,是沒有跟隨加息的需要。

汪敦敬補充,不跟隨加息的後果,是港元有機會流出,但幾年前已發生了,香港也能應付。

參考上一輪美國加息週期,美國聯邦備儲局合共加息九次,累計達2.25厘。

香港才加息一次0.25厘,倘美國明年加息,香港未必會立即跟隨。

「結餘吸極都仍有好多,相信本港會為了銀行生意而不加息;加上目前經濟不好,未看到有條件加息。」中原地產研究部高級聯席董事黃良昇,亦預測息率持續低企。

不過,聯儲局的「鷹派」言論的,確嚇怕本地物業投資者。黃良昇認為,近日樓市升不上去,原因是市場仍在觀望聯儲局發放縮減買債、加息時間表,他認為謹慎的情緒會持續整個第四季。

通脹推高樓價

即使香港真的跟隨加息,汪敦敬認為也不致於讓樓價大跌,原因是二手樓的按揭有3厘壓力測試,即使加息,對買家的財政壓力相信也不大。
黃良昇預計,樓價將回軟約2%至3%,他認為整個第四季都樓市都在回軟之中。他預計,明年的農歷新年,情況將有所逆轉,原因是新的推動因素屆時會出現。

「銀紙泛濫早已是路人皆知;加上縮減買債勢在必行,銀根膨脹很難再成為推高樓價的原因,市場需要新的動力,才能下一波推高樓價。」

他認為,新的推動因素亦非本地經濟好轉,而是通脹。

「通脹比想像中來得快。」他預計到了農暦新年假期,香港人就會感受到通脹。他指,香港多類商品主要靠入口,生產鏈成本上升對香港物價影響很大。

當通脹傳導到香港,他認為樓價就會繼續上,因為通脹會蠶食財富,購買力下降,但考慮到香港投資類別單一化,物業成為了香港人保值的唯一出路,「可惜政府沒有發行高息債券;否則,香港人也有其他投資選擇。」
就算美國加息 港府都未必會跟!樓價將會繼續推高 因為有兩個原因

大興土木追不到需求

汪敦敬則指出另一個重大因素,他認為這是長遠的樓價上升的重因。

特首林鄭月娥公布的《施政報告》中,指會「大興土木」重新規劃香港未來發展,重點推出「北部都會區」,興建多條新鐵路,包括白石角建新港鐵站等。

港府在2018年將公私營房屋比例由六四比調整至七三比,進一步加大政策力度興建更多公營房屋。

《施政報告》指,可望於未來10年,提供約40萬至50萬個公、私營房屋單位,假設至少有40萬個單位供應,若以「七三比」興建公、私營房屋,即私樓也只提供了12萬個,即每年供應的私人住宅單位只有12,000個。

汪敦敬認為私樓的供應仍不足以應付需求,更難推跌樓價,「為了滿足公、私營房屋建房比例,未來10年私樓的數字並非很多,遠遠少於90年代的平均數。」

他甚至認為,《施政報告》在製造短期供應著墨不多,私樓長線供應亦未理想,結果是樓價穩步上升,相信未來仍然是地產商的「蜜月期」。

同時,他看不到《施政報告》有任何對地產商的不利消息,所謂的「遊戲規則」改變難於此刻見到。

大興土木追不到需求,造成的可能是進一步推高樓價,「我們面對量化貨幣了十年,全球多國疫後更是百廢待興,各國都要大興土木振興經濟,似乎香港也要效法。」

他認為《施政報告》會大幅推高建築成本,發展商、工程界等相關行業的工資亦會上升,但不受惠的行業的人,工資則升得較慢。

「大興土木一向是內地振興經濟的方法,今次的《施政報告》令不少人未來增加財富,但財富分布沒有兼顧好,而沒有房屋供應卻未做好,有人買唔到樓,樓價自然會貴,未來樓價仍然有力上升,除非《施政報告》改變了一些時間表。」

他認為《施政報告》要有一些補充方案。不過他強調,今次是一個好的開始,但未來需要有持續好的施政,亦期望中央加大力度。

瑞銀:香港泡沫風險排全球第三

瑞銀全球財富管理投資長辦公室日前公布《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》,調查於2020年中至2021年中的一年內,全球25個主要城市經通脹調整後的樓價增長平均約6%,創2014年以來最高,其中,香港在泡沫風險水平排名中排全球第三。

泡沫風險水平排名前五的市場包括:法蘭克福、多倫多、香港、慕尼黑和蘇黎世。溫哥華和斯德哥爾摩均重新進入泡沫風險區;只有馬德里、米蘭和華沙的估值仍然合理,杜拜則是唯一一個被低估及出現按年衰退的市場。

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