自住樓

工作穩定唔怕被炒 沽自住樓套現滾大好唔好 | 龔成信箱

投資

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今期龔成信箱,有讀者因為工作穩定,有可以搬回圍村間祖屋住,所以想賣出自住樓,龔成有以下回應。

撰文:龔成

沽自住樓再投資 賺第一桶金

問1:

成哥~我想賣而家住緊的樓。而家供樓,要供到退休,第二時份退休金分分鐘仲要拿去找埋個尾數,退休無乜保障。賣樓賺既幾百萬,我做一世那份退休金都無,同埋,如果我以家將賣樓既錢,拿去滾大佢,到最後,兩公婆,那兩份退休金,又唔使拿去找尾數。

我地只不過,在現有既人工裡面拿一少部份去租樓先,又或者搬返去同阿爸阿媽一齊住,一係就搬返去圍村間祖屋到住。

總之:投資=基本要有現金在手。

無流動資金,想投都無得投,因為我兩公婆份工是好穩定的,應該唔會被炒。我成日想,難得樓市俾到我可以賺到一舊錢,我就想好好利用它,我想要有第一桶金 先可以滾大佢。

我咁諗正確嗎?

龔成老師:

我對賣出自住樓,始終有保留。

的確,賣樓可以有資金投資,有可能滾出更多財富,令將來得到更多,換更大的樓,或過更好的生活。但凡事都有兩面,你所講的不無道理,但我只是從風險角度去考慮,那個情況對你風險最少。

若果賣出自住樓,你會有一筆錢投資及運用,但你是否確保,這筆錢能有效運用嗎?你從自己過住的投資成績,是否足以說服到自己?

另一方面,無人知將來樓市的升跌,過往不少人,因為相信「當時樓市已見頂」,因而賣出自住樓租樓住,最後買唔翻。

我唔知之後樓市點走,但如果賣出後,樓市一直升,要一直租樓住,這的確是一個風險,你要明白。

凡事都有風險,你明白就得。記住,我唔預期樓市升跌,同時不知你若賣樓後所得的資金,回報如何。只是單從「每個人都有住的需要」,我會偏向自住樓持有較好,當然,這會令你無得突破,所以,兩個情況都有好壞。
(對照龔成信箱Q4451)

基金每月會派息?

問2:

你好呀!認識你不久, 未看完你全部著作, 但有個問題想請教一下, 希望你能給予意見!

我的XX經紀介紹了基金產品給我, 是一個基金計劃, 當中有大約11款基金可選擇, 他提及當中” XX收益及增長基金” , 每月會派息到戶口

始終這些產品有很多限制, 投入的資金要$100,000, 年期5年, 有提早贖回費, 自由度很低。

利申 : 沒有購買這產品, 希望認識多些, 所以求教。

問題1. 是有甘著數的事情嗎? 基金價格可升可跌哦。

問題2. 如果有$100,000 想穩健生息, 不想資金貶值, 有什麼產品介紹? 多謝幫忙!!

龔成老師:

1)基金有好多種,有些表現不差的,但有些表現一般。所以上述所講的基金,每月派息到戶口,是有可能的,你的經紀會跟據過往表現去話你知。

這些產品的確好多限制,但都有投資價值。你要分析基金的組成,以及投資策略,是否有投資價值,你要問經紀「最差會蝕多少?」這類問題,你唔好只睇每月收息,反過來可能虧損,你要先了解。

如果了解後,對這產品仍是正面,我認為可以買,但不要佔財富組合太多。

2)債券及收息股都可以,債券的入場費較高,你可到銀行問問,這是一種保本的產品,但利息好少。至於收息股,現時一般的股息都有5%,但股價則會上落,即是不保本,但只要你選較優質,業務較穩健的,股價下跌的機會就較少。

例如港燈(2638)、香港電訊(6823)、工行(1398)、建行(0939)、置富(0778)、陽光(0435)都是其中一些有質素的收息股。(對照龔成信箱Q4452)

港交所貴唔貴

問3:

龔恩師,個人覺得股市開始進入狂熱期,港交所好高,不知老師會否能給點意見,感謝

龔成老師:

港交所(0388)是優質股,如果你有貨,基本上一直持有都無問題。

不過,如果你有一定的投資技巧,能捕捉當中的平貴,在較貴的水平,將部分賣出,是可以的,因為這股是週期性的股票,市旺的時候股價一定會偏高,所以是賣出的時機。可考慮賣出部分或全部。但這刻未算全面狂熱期。

若然無貨,則比較麻煩,較合理的買入區在$200以下,現時不平,有少少貴,如果想買入,最好做月供,同時注碼不要太多,只要長期進行,價格平均,風險會減低。(對照龔成信箱Q4453)

舜宇光學有質素

問4:

舜宇光學科技(2382)買隻得嗎?適合長線嗎?

龔成老師:

這股可長線持有,行業的增長仍在,佢本身亦有一定的質素,但現時估值不平,有貨可繼續持有,無貨則只能小注買入。

行業增長期仍在,但慢慢會進入平穩期,可考慮到時先賣到,又或到時再觀察都得,始終企業有質素。(對照龔成信箱Q4454)

九倉投資價值不過不失

問5:

老師你好,請問點睇0004九倉?我見其股值偏底,派息又高,在現時整個股市偏高的時候,值得投資嗎?

龔成老師:

九倉(0004)由於已分柝了九龍倉置業(1997)出去,所以業務與之前不同,同時下年的派息都會改變。

由於較值錢的資產已拆到1997,所以0004的質素比之前略減,現時的投資價值只是不過不失。(對照龔成信箱Q4455)

泰坦能源技術是增長股嗎

問6:

點睇泰坦能源技術2188,呢間公司做關於電動車的行業,會是增長股嗎? 謝謝!

龔成老師:

泰坦能源技術(2188)主要從事供應電力電子產品及設備,例如電動汽車的銷售及租賃,提供電動汽車的充電服務,以及提供電動汽車充電樁的建設服務。

雖然處於一個有潛力的行業,但佢的規模好細(每年營業額得$2億),同時獨特性不夠強,加上過往5年有3年出現虧損,企業的優質度不足。

過往股價大幅波動,雖然行業有潛力,但這股的業務模式,仍未以定義為優質,所以投資這股的風險較大,可能有增長潛力,但我會略有保留。(對照龔成信箱Q4456)

比亞迪的估值方法

問7:

請問該用咩方法估值比亞迪1211?
謝謝!

龔成老師:

估值是一個要講好耐的題目,在我的股票班中,都要講成5小時,同學先至掌握到。盈利較穩定的企業會較易做估值,但潛力股如比亞迪(1211),難度則更高。

只可以咁講,單計佢現時的基本業務價值,都起碼值$50,如果加上將來的增長,以及一些概念價值,總價值就更高。所以我先話,$5X買入這股安全,$6X仍可買入,但要分注,若股價再上,則要月供了。(對照龔成信箱)

工行回報率下跌

問8:

老師,你點睇工商銀行1398過去ROE,ROA 都下跌?

龔成老師:

我會偏向睇企業的長期經營情況,工行(1398)規模大,增長力一定有限,加上近年的壞賬,由幾年前的0.X%,漸漸上升到1%以上(仍未計無公開的),佢的賺錢能力一定會慢慢減少。

其實市場都預期這事,因為市盈率長期在幾倍水平,一個咁低的市盈率,反映反當中的賺錢能力回落,及潛在的風險。

所以,工行回報率下跌,預期的。相信佢之後的賺錢能力,不會太強,但會穩定,所以這股的股價增長有限,不過收息就可以。(對照龔成信箱Q4458)

中國三三傳媒又點睇

問9:

老師,8087有SVF牌照聽說價值幾千萬
老師如何看這隻股票呢?

龔成老師:

中國三三傳媒(8087)我不認識呀,所以不懂分析,如果個牌值幾千萬,但而家佢市值$2億,牌價都不能成為這股的理由。

另外,初步睇佢的財務數據,生意好唔穩定,加上年年虧損,企業無錢賺,反映無乜業務價值。

而家佢的市值,相信已無乜業務價值,可能只有上市地位價值,以及佢本身的資產價值。初步睇,投資價值不大。(對照龔成信箱Q4459)

兩房較三房有潛力

問10:

龔sir,香港那區的住宅還有潛力?
三房潛力比兩房大嗎?

龔成老師:

堅尼地城是我較睇好的地方,前者因地鐵通車,價值得以展現,因為這是一個好近中環的地區,加上供應有限,樓價有支持。

在之前政府公布的《香港2030+》的發展計劃中,其中一個大型發展地區,是東大嶼,將會在交椅洲大幅填海,發展大型商業及住宅區,如落實,將會有連路過去港島西區。所以堅尼地城有潛力。

兩房會較有潛力,因為現時樓價始終不平,對一個家庭基本來說,一定是爭取左上車先,之後先睇情況向上流,所以,較入門的將會較好。(對照龔成信箱Q4460)

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

facebook專頁:facebook.com/80shing

個人網站:80shing.skx.io/

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