從拆息看大千世界｜林伯專欄

「我唔會空肚食早餐。」黎明金句，簡單，卻不易明。世界萬事萬物，簡單的，隨時不易明；易明的，卻又不易執行。人生如是，投資如是，做人如是。 近期，本港銀行拆息（HIBOR）急跌，整個金融市場人人熱議，事關息口上落對經濟可謂牽一髮動全身，尤其是息口敏感行業及供樓者。轉頭又見到領展房產基金（00823）公布業績，巧合地有一位持有領展的友人，近期聽到HIBOR急跌又想買樓，故今期特來一箭雙雕，輕鬆研究相關議題，看看有沒有玄機之餘，又看看對其他投資市場有沒有啟示。 HIBOR急跌影響樓市 那麼，常聽說銀行HIBOR急跌，HIBOR急跌。最地道的，當然是去看看香港銀行公會港元利息結算利率，週三（5月28日）執筆之時見與供樓相關的1個月拆息（HIBOR）報0.59589厘，回看上週三（21日）為0.7578厘，再上一週三（14日）為1.32976厘，5月7日為2.09452厘，5月第一個交易日為3.98363厘。簡單減數，不足一個月，從3.98363厘跌至0.59589厘，等如3.38774厘！ 至於反映銀行資金成本的1個月拆息同樣下跌，從5月2日的4.01399厘，跌至本週三報1.37774厘。再來減數，4.01399厘減1.37774厘，等如2.63625厘！ 有部分人可能會說：「機會來了，飛雲。今次還不是低息環境了麼？我要給力買樓去！」筆者認為，正如上期指出，低息只是影響樓市其中一環，事實上，其他因素也同樣在影響著樓市。正如香港餐飲業食品價格減完又減，但部分人還是選擇北上吃喝玩樂。 供樓壓力要長線計算 說穿了，一個人要養成「習慣」不易，哪怕是好習慣還是壞習慣。但若然已成功變成習慣，要改就難上加難了。又有人問，那H按減，不是供樓壓力減少了麼？對的，好像答中了，但重中之重卻有兩點。 （一）HIBOR是否能夠持續維持在低位？若是，當然有利樓市；若不，那「減供樓壓力」之說，也許只是海市蜃樓，虛幻無比。業主或潛在業主需知道，HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，容易受多種因素影響，例如港元資金供求、季節性因素及香港市場活動等。 也就是說，要估計HIBOR未來去向，其實也與買大細無異（正常估息口已是接近無可能之事，若不很多人早就發達！） 故此，今日供得輕鬆，並不代表未來永遠是這樣。所以，買樓前必須計清計楚。 供平過租有助宣傳 （二）其次，雖然用H按承造按揭可謂進可攻、退可守按揭計劃（故近數年才多了人選擇以H按買樓）。貼身少少，現時筆者見部分地產舖已貼上「供平過租」的宣傳海報或單張，但潛在業主要知道，新手買家在申請按揭時，銀行審查借貸人供款與入息比率時，是以H按的「封頂息率」進行計算。 亦即是讀者買樓申請承造按揭時，銀行於計算供款與入息比率時，無論當時HIBOR為多少，銀行仍會用現時H按「封頂利率」即3.5厘進行計算。若買家每月收入未能足以通過供款與入息比率時，將對買樓大計做成巨大影響。 而未來「供幾多」、「閣下做唔做到按揭」，當然不是地產經紀最擔心的事。因為他們擔心的，是閣下何時給佣金。哈哈！ 講完拆息與買樓，又看看領展2024/2025財政年度業績表現。期內收益及物業收入淨額分別按年增長4.8%及5.5%，至142.23億元及106.19億元。於2024/2025年度的可分派總額錄4.6%的溫和增幅，達70.25億元；投資物業組合的估值按年輕微減至2,204.13億元；財務狀況穩健，淨負債比率為21.5%。 要評論上述數據作用不大，事關業務表現不過不失之餘亦沒有大變動；反而，筆者認為最值得留意的是，集團在業績中指出：「隨著零售業正經歷結構性重整，香港經濟持續面對種種挑戰。由於租戶普遍面臨成本上漲及銷售流失至電商及跨境消費，續租租金調整率趨向由正轉負。 儘管零售市道疲軟和消費者情緒低迷，但得益於必需品零售及佔比重要的停車場業務，香港物業組合在報告期內的總收益及物業收入淨額分別按年溫和增長1.5%及2.8%。香港零售物業組合維持97.8%的高租用率，並於報告期內簽訂超過600份新租約，但期內續租租金調整率轉為負2.2%。」 簡單而言，即產品無市場彈性的尚可（例如無得走的停車場租金收入），但要面向其他競爭市場的則似乎有「不可抗力」存在（續租租金調整率轉為負2.2%）。 領展道盡香港營商環境 讀者應該知道，領展的「場」主要是甚麼客戶，若連這些基本民生需要的場也這樣，也就從側面反映香港整體市道表現如何。 不信的話，不妨再看看其他收租股股價表現，太古地產（01972）、希慎興業（00014）、九龍倉置業（01997）及鷹君（00041）年內表現當然尚可，但放遠少少看近幾年，股價多數拾級而落為主。 至於未來這批收租股會如何，筆者不敢答，但想知道答案的讀者，不妨看看熟悉的街道上還有多少「吉舖」，可能也間接給了答案。

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