持酒店收租的朗廷信託

持酒店收租的朗廷信託

朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司(1270)主要為擁有及投資於酒店組合的固定單一投資信託,與之前所講的房託略有不同(但勉強歸類為房託類)。現時持有3間位於九龍的酒店:香港朗廷酒店、香港康得思酒店(前稱香港朗豪酒店)、香港逸東酒店。

此信託於2013年中成立及在港交所上市,定明分派不少於可分派收入總額的90%。

持有酒店

朗廷信託比之前介紹的房託略為複雜,朗廷信託的酒店出租予總承租人(鷹君的間接全資附屬公司),朗廷信託所收取租金由經協定之固定基本租金(每年$2.25億港元)及可更改租金(按該等酒店的合計經營毛利(扣除全球市場推廣費用前)的70%計算)組成,而朗廷信託產生的經營開支主要為服務費及酒店物業相關開支。

大家可以這樣理解,朗廷信託將酒店物業出租,每年最少收取租金為$2.25億,另外再加按酒店業務而定的租金,這就成了朗廷信託的總收益。然後再跟協議支付一些營運費用,再扣除融資成本及稅項後,就成了「可分派收入」。

由於過往都採用100%分派政策,朗廷信託持有人完全收取了這些「可分派收入」。至於盈利數字,由於包括每年的物業重估數字,所以只能作為參考之用,對投資者收取股息沒有影響。

「朗廷酒店集團」 為酒店管理人,是鷹君的全資附屬公司,管理酒店的日常營運及市場推廣。朗廷酒店集團首家酒店在1865年於倫敦開業,成為當時歐洲少數主打豪華的酒店,現已擁有逾150年的經營酒店經驗,主打高檔市場。

酒店質素不低

持酒店收租的朗廷信託

【圖1】–3間酒店的收入貢獻

朗廷信託現時持有3間酒店,均處於交通便利的地點,而根據香港旅遊發展局分類,朗廷酒店與康得思酒店為甲級高價酒店,逸東酒店則為乙級高價酒店,均有一定的質素。

3間酒店都是朗廷信託重要的組成部分,而兩間甲級酒店貢獻佔比較多。至於平均房價方面,香港朗廷酒店較貴,其次是香港康得思酒店。

持酒店收租的朗廷信託

【圖2】–酒店營運數據

雖然酒店本身有一定質素,但中短期都會有波動情況。從數據可見,2016年的平均房價比2015年有所減少,反映市道仍然一般,但入住率回升是見底訊號,而這情況均出現在3間酒店中,反映大環境均有類似情況。

從數據可見,酒店的業務情況會因大環境已變得波動,業務本質有點被動,這最終會影響朗廷信託的收入,從而影響持有人所收取的股息,這點不得不注意。

香港朗廷酒店

香港朗廷酒店

持酒店收租的朗廷信託

香港朗廷酒店位於尖沙咀北京道8號,開始營運年份為1994年,旅發局評級為「甲級高價」,建築面積37萬5千平方呎,客房數目為498個,並有1個宴會廳及4個功能性會議室。

由於位處尖沙咀,以及酒店屬較高質素,因此行高檔路線,房價定價較貴。於酒店內的中菜館獲米芝蓮最高級別的三星級別,是全港兩間得到三星級中菜館的其中之一。

雖然當中有相當的質素,但這類較貴價的酒店,對國際經濟情況亦較敏感,令收入略為波動。

香港康得思酒店

香港康得思酒店

持酒店收租的朗廷信託

 

香港康得思酒店位於旺角上海街555號,連接朗豪坊商場,開始營運年份為2004年,旅發局評級為「甲級高價」,建築面積58萬平方呎,客房數目為668個,有1個宴會廳及3個功能性會議室。

香港康得思酒店數年前曾經翻新,酒店都有一定質素,但位處旺角區始終不及尖沙咀,以甲級酒店的類別來說,平均房價比香港同類的酒店平均數為低。旺角區來說是有地標及代表性的酒店,而當中亦有餐廳得到米芝蓮二星級別。

香港逸東酒店

持酒店收租的朗廷信託

香港逸東酒店

持酒店收租的朗廷信託

香港逸東酒店位於油麻地彌敦道380號,開始營運年份為1990年,旅發局評級為「乙級高價」,建築面積有33萬9千平方呎,客房數目為465個,有3個宴會廳及2個功能性會議室。

酒店雖然處交通方便位置,但區份檔次不算高,因此定位中高檔次,酒店收益雖不及其餘兩間酒店,但本身仍有一定的質素,是朗廷信託的重要組成。而在顧客結構中,這酒店比起另外兩間酒店,受中國旅客的影響較大。

業務分析

持酒店收租的朗廷信託

【圖6】–酒店客戶地域分類

持酒店收租的朗廷信託

【圖7】–酒店客戶分類

相比起房託,這信託由於酒店業務影響,令收入較為波動,受著外圍經濟環境及香港旅遊業影響,引至股息較為不穩。雖然朗廷信託有基本的租金收入,但可變動收入部分始終佔較多數,這部分必然受酒店業務情況影響。

圖中見朗廷信託的旅客結構中,中國旅客佔3成,雖然都會對酒店收入造成影響,但已算不太集中,而各國家的旅客算是有所分散,但在大環境影響下,當中總存在風險。而各類別的旅客中,算是有一定的分散情況。

持酒店收租的朗廷信託

【圖8】–香港整體酒店營運數據

香港旅遊業近年的情況有點波動,對酒店業的影響不少,而這往往都是外圍環境造成,香港及酒店所能做到的變得有限,情況有點被動,這亦是投資朗廷信託所面對的風險。

在2015年由於各國匯價明顯下跌,加上該年自由行明顯減弱,令這年的收入明顯減少,到2016年已穩定,往後大跌的空間有限,但旅遊業總面對不同的風險,這點投資者要明白。

中國旅客過往高增長期已過,往後漸趨平穩,酒店收入間中會有波動情況,但從長遠計,香港的吸引力仍在,有質素的酒店總不會太差。朗廷信託估值為$184億,每單位資產淨值$5.65,這可作參考,但不能作為投資時的唯一指標,而股價大多有一定的折讓。

投資策略

朗廷信託在比之前介紹的房託風險略高,因為收入會受酒店營運情況而影響,過往的派息記錄亦較為波動,而股價亦略有波動,因此風險承受程度較低的投資者,就未必適合投資這信託。

朗廷信託當中的酒店有一定的質素,而香港亦不斷發展各基建,例如高鐵、機場三跑、港珠澳大橋,目的都是想吸引更多旅客來香港。酒店業務總有高有低,但只要有質素,長遠回報總不會太差,投資者不要太集中股價及一期的股息,而應該以較長期及平均角度看。

在評估當中的股息回報時,應該用平均去計算,將過往數年的股息計平均數,然後再以現時股價計算息率分析是否吸引,由於當中略有風險,股息要較高才能抵消,起碼達7.5%-8%才算有吸引力。

另外,當旅遊業遇上不景期時期,股價會有明顯的回落,但由於朗廷信託本質不差,長期總有一定價值,所以若把握這機會投資,往後股價會有明顯上升,而股息的升幅亦不少,是理想的投資機會。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)