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    樓市上升帶動收租股!盤點5隻收租股REITs 走勢強、息率高達9厘!

    樓市上升帶動收租股!盤點5隻收租股REITs 走勢強、息率高達9厘!

    交銀國際研究部主管洪灝認為投資者要配置價值股,原因是價值股既是低估,同時有回歸均值的趨勢,可見價值股仍然是「王者歸來」的當中,亦是下半年的投資重要主題。

    「經濟萎縮兩年,不少人對香港經濟悲觀。但現實是中國希望把金融市場國際化,變相香港的國際金融中心地位將比以前更高,即本地發展潛力更高,房地產不能看淡。」洪灝說。

    的確,政治因素一向是主宰本地樓價、房地產的命脈,始終房屋從來有「不動產」的意味,移民熱潮、疫情打擊令本地相關股份估值很低,尤其是一眾房地產投資信託基金(REIT)的股息率已經變得非常高,性質上已是洪灝口中的價值股。

    週期性價值板塊 - REIT

    市場開始出現股息率達到9厘的REIT,以下是部分派息5厘或以上的REITS整合:

    招商局商業房託(01503):

    集團去年收入受疫情影響,按年收入降6.7%,至3.13億元。分派由於處「保證派息期」,今年派息為0.23元;明年為0.25元。以現價計即股息9.1厘,至於負債率受物業估值影響上升至28.7%,但仍處健康水平,未有集資風險。

    從圖表四可以看到招商局商業的股價,去年至今的走勢似乎不俗,而且派高息,惟市面上討論的人並不多。
    樓市上升帶動收租股! 盤點5隻收租股REITs 走勢強、息率高達9厘!

    匯賢產業信託(87001):

    2020年全年收入下降21.1%,至24.99億元人民幣,主要受疫情影響零售及酒店的收入;加上寫字樓物業租戶流失所致。至於集團的租金收入淨額則因固定成本減少幅度較低,下降25.9%,至14.91億元人民幣,如果按上下半年比較,變化不大。
    但集團融資成本受利息下降影響,跌幅有9,000萬元人民幣,約佔支出三成,分派稍有恢復,上升3倍,至0.0654元人民幣,集團負債比率雖受物業減值影響,但仍只有25.4%,屬眾內地房託負債比率最低者。

    預料今年業績將持續恢復;加上全年利息節省約2億元人民幣,但考慮攤薄影響,預料分派約有0.13元人民幣,以現價1.78元人民幣計,股息率約7.3厘,算是合理水平。

    順豐房產信託(02191):

    集團擁有三項物業,收益主要來自香港青衣的物流中心;其餘兩個在中國佛山及蕪湖物業規模較小。以去年備考收入(排除公司認為會導致其真實獲利能力失真的某些成本)計算,去年租金收入增加3.6%,至2.79億元,至於各項開支則保持穩定,不過利息開支不斷上升,去年增64%,至1.18億元,導致分派降約四成,至8,000萬元水平。
    集團預料,管理人開支會增加約1,300萬元,但融資成本在上市後大減約1億元,年化分派約2.19億元,即每份0.2747元,按現價計有6厘,從估值來看,股價約在3.9元水平,才算是吸納較合理水平。

    富豪產業信託(01881):

    因為有租金補貼支持,去年租金收入總額僅跌9.3%至8.6億元;加上開支大幅縮減,利息成本又受港元同業拆息降低影響,可分派收入竟然回升10.4%至4.91億元,每基金分派額達到0.136元,按年上升9.7%。雖然股息率達8.2厘,但要留意的是,由於去年酒店收入大減,今年其中七間酒店的市場租金方案的租金,已大減近2.9億元,佔去年分派近6成。
    雖然利息下降,會令利息支出減少超過6,000萬元;加上馬頭圍酒店租金略增,抵銷部分不利影響,但估計未來一年股息減少約50%,至2.7億元左右,每份分派估計會降至8.3仙的水平,股息率或降至不足5%。如果按此計算要回復至7厘,股價相信要跌至1.2元,較現價低近三成,故投資者應該小心。

    至於現時負債比率為44.3%,已貼近規則的50%上限,如物業價值再跌10%,相信也需要大額集資,以減少負債率,所以這亦會令股價受壓。

    冠君產業信託(2778):

    雖然寫字樓物業每呎租金仍有一定增長,但出租率下降,以及零售市道不景氣的情況之下,朗豪坊商場的租金下降,集團收入總額下降5.2%,至29.2億元。至於可分派收入5.7%至15.54億元,每單位分派則下降6%,至0.25元。現時集團資產負債比率上升5%至23%,但仍屬穩健水平。現價股息率5.6%,水平略低。
    加上今年在大型公司在居家工作潮流下,陸續縮減寫字樓樓面,佔比較大的寫字樓租金也面臨壓力,但零售有望在疫情受控下好轉,拖累一些增長,但預期大致可維持去年水平。

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