施政報告2021|地產商「囤農地」1.02億 市場憂被收取  大摩:過多供應樓市會跌 最誇張可跌20%

施政報告2021|地產商「囤農地」1.02億 市場憂被收取 大摩:過多供應樓市會跌 最誇張可跌20%

在內房企業搞到滿城風雨之際,有傳聞指香港地產商亦是中央想打壓的對象。在「共同富裕」的理念下,中央出手打壓多年來的「地產霸權」並非出奇,尤其是中央早就把2019年社會運動,歸因於香港的樓價高企,如果打壓樓價是中央的目的,樓市注定遭到重擊,至少過去十多年的上升光景,已難以復見。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

早前《路透》消息提到,中央會見香港主要地產商,要求後者合作解決香港住宅供應短缺問題,化解因樓價高企構成的潛在社會不穩。
報道指,「香港樓市遊戲規則已經改變」(The rules of the game have changed),中央不會容許「壟斷行為」(Monopoly Behaviour)。

本地地產股應聲下挫,市場把消息解讀為發展商將要配合中央的房策賣樓,有分析甚至認為,發展商要將農地儲備「上繳中央」,過去「囤地囤樓」推高樓價的手法已成歷史。

上週三(9月29日),內地再強調要抑制內地房價,內地官媒刊登評論文章,指不能因為個別房企和城市的房地產市場出現一些新情況,就輕言放鬆調控,強調「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」的政策主基調,不應也不會改變。

內地的態度;加上近日的動作,推斷中央會出手打壓香港樓價,亦非不合理。

大行:轉換農地推冧樓市

新鴻基地產(00016)接受本地媒體訪問時表示,從未收到上述消息,新地亦從不贊成壟斷市場的行為。

雖然只屬市場消息,但地產商的確有不少農地,綜合各公司的業績報告,目前四大地產商擁有的農地面積約1.02億平平方呎,差不多佔香港總土地面積1%,當中恒基地產(00012)佔地45%,比例為最高(見圖表一)。
施政報告|市場憂發展商農地被收取 大摩:過多供應樓市會跌 最誇張可跌20%
由此可見,倘若發展商要將農地儲備「上繳中央」,供應量會大幅放大,樓市就可能會大跌。

摩根士丹利發表報告指,只要本港一年的住宅供應量,由目前的35,000個單位,增至10萬個,到2022年底前,本港樓價或會大跌20%。

而且,該行強調以農地轉換增加供應,較填海、增加地積比率,進展較快。

該行指,填海等措施則需時較長,預期最快也要10年才見效。至於增加地積比率亦難立竿見影,因為涉及基建規劃、招標和興建需時,同樣要五年時間或以上。

雖然目前農地轉換進展加快,但該行暫時預測2021及2022年,本港樓市仍有約9%及5%升幅。
如果農地上繳,亦會大幅影響發展商價值,摩根大通發表報告指,假設發展商需捐贈農地或政府100%收取他們的農業用地,所有未來開發項目的貼現現金流

價值為零,將大幅削減其資產值。因此該行認為,農地大戶恒地股價面臨37%的下行風險;其次新地股價或下行20%。

相對而言,農地儲備較少的長實集團(01113)及新世界發展(00017)影響較少,面臨7%至9%的下行風險,其中長實更能透過股票回購,抵銷每股收益的下跌。

買家心理大受打擊

「其實『改變遊戲規則』目前仍然未確定來源,是否屬實難以得知,但影響已出現。」豐盛資產董事黃國英更注重樓市參與者的心理影響。

他認為,置業是很多香港人一個重要決定,這樣負面消息一出已造成不少心理影響,延後不少人的置業決定,交投因此會變得大幅減少,變相影響樓市的多年升勢。

除是上述的會面消息讓買家不敢入市外,內地近期頻打壓各個行業,拖累港股令買家卻步。
根據差餉物業估價署公布的臨時數據顯示,8月私宅售價指數今年首次下跌,報397.1點,按月微跌0.6點或0.15%,結束七連升走勢(見圖表二)。

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該署同時調整了7月份臨時數字,私宅售價指數由396.3點向上修正為397.7點,較2019年5月的峰值396.9點,高出約0.2%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,7月至8月初屬二手樓市最受熱捧時期,樓價因而得以創新高。

不過,隨著內地調控,港股則由高位下調至24,000點,已累跌近6,000點。股市波動令物業市場亦出現微調,從CCL近一個月走勢可見,樓價即使出現跌幅,亦只於0.5%的波幅徘徊,顯示樓價仍堅挺。

富豪對地產市道有信心?

然而,似乎地產富豪並不害怕。本週富豪們更趁股票跌市增持公司股份,或多或少對後市信心十足。

新鴻基地產大股東郭氏家族郭得勝遺孀鄺肖卿(郭老太)繼續密密增持新地,本週一(27日)斥資6,347.96萬元,持股佔比由27.03%增至27.05%(見圖表三)。

此外,本地富商李嘉誠父子再度出手增持長實集團 ,李嘉誠基會由上週二(21日)至本週一共增持181萬股,涉約約7,805.32萬元,每股平均價由42.509至43.9861元不等。
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