有樓收租 想增被動收入 賣樓再買定加按投資比較好?|龔成

有樓收租 想增被動收入 賣樓再買定加按投資比較好?|龔成

投資

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讀者:我接近30歲,有一單位收租,連同租金收入約有38,000元一個月。被動收入一直是我所欠缺的地方。我本身有資產,但好似運用的效率不夠,而家想進行資產重組,現有以下幾個疑問,煩請指教。

打算賣樓套現(樓齡高的單幢私人樓),市值500萬左右,在扣掉銀行按揭的90萬之後,該用哪種方法建立被動收入較好?

  1. 將套現的資金一拆二,分別買兩間樓齡較新,但實則較細的上車盤收租。目標只是以租金抵銷按揭成本便可,等待3年SSD後升值出售。
  2. 買一間面積較大、樓齡幾年到25年的優質二手樓,但售價較高(多於500萬),作收租之用。然後再加按買一間上車盤收租。目標同樣是短期內追求收支平衡,待3年後出售其中一間套現資金,用作結婚及買新屋自住。
  3. 抽起部分賣樓資金投資收息股,將剩下的再投放到選擇1或2。
 有樓收租 想增被動收入 賣樓再買定加按投資比較好?|龔成
讀者打算將其現有物業,一個樓齡高單幢私人樓單位賣出。圖片:unsplash

撰文:龔成FB)|圖片:unsplash

個案重點:

  • 30歲
  • 擁收租物業
  • 連租金收入合共38,000元

重點目標:

  • 賣樓是否好策略
  • 應否賣樓後再買2個細單位
  • 如何將資產重組

龔成老師分析

由於賣樓再買的成本都幾高,例如當你進行選擇1時,你賣出要成本,你買入第一間要成本,買入第二間要比重稅,單計這些數目已經好大。所以,以賣樓再買的模式進行,除非明顯對長遠財富增長有幫助,否則未必一定有著數。

如果要進行選擇1或2的計劃,又為何不加按現時的物業,去買多一層?這會減少你的買樓成本,同時做到有兩個物業的目的。除非你現時手持物業的質素好差,長遠會不斷貶值。但我們最重要的分析點,是投資回報率。只要你這物業收到一定的租金,長遠有加租的能力,其實已是一個不差的投資物。

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你現時只欠銀行90萬,其實有加按物業的空間。不過,這刻在時機上未必最好,因為加息會令你成本加重,同時投資市場不平(租金回報率較低,股息率亦不算吸引),這刻創造的息差回報不明顯。因為當我地增加負債時,應該要有「明顯的」投資機會,這才是最好的時機,但這刻不是。

我應為,加按是可行的做法,你就算加到一半都可以,但就不用太急進行,不過方向是可以的。加按後的資金,可投資物業或收息股,我會建議投資收息股,因為太集中在物業不是好事。只要平衡投資在收息股,風險就不大,只要股息率有5%,都能抵消到按揭利率。
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