香港趣聞之的士與舊區｜林伯專欄

記得小時候坐的士，未上車已有優越感，年少的讀者可能會問——何解？

那時代，不是人人也有車，也不是人人也有錢坐的士，尤其是那個甚少地方有冷氣的年代（筆者幾年先會坐一次）。大熱天時，一上車，一股寒氣吹至面上，「紅色跑車」如風飛馳，見著街外風景走馬燈般流轉，優越感自然而來。

的士牌價大插水

此一時，彼一時，今時唔同往日。如今街上私車家行雲流水，坐的士已是日常。不過，的士牌價卻同樣今非昔比，從參考及綜合網上資料，的士牌價已從高峰的700萬元樓上，10年內拾級而落，近期跌至200萬元水平左右，就算不是從天堂跌落地獄，也是從天堂跌落人間。

空穴來風，事必有因，的士牌價下跌，原因有很多，但講到尾，又是兩個字——供需。

首先，香港經濟如何？讀者有眼睇，北上、網購、晚上「靜過鬼」的新生活模式，夜店提早關門，夜鬼想消費亦不易；加上有一批「肯消費」的人離去，的士生意自然大受打擊。

其次，港府擬於年內制定框架，立法規管網約車（俗稱「白牌車」）平台，不難令人想像未來的士將有新合法競爭者，而部分的士牌持有人近日就憂慮，現時在200萬元浮沉之的士牌價，將進一步尋底。

近日更有車行人士呼籲政府以400萬元回購的士牌，稱全數回購18,000個的士牌約需720億元，相關成本對政府屬「濕濕碎」，不過就惹來市場不同意見。

提升融資借貸能力

所謂公說公有理，婆說婆有理。又是那句，事情沒有對錯，只有不同的角度與價值觀。不過，聽電台講一個笑話：「你唔搭車嘛，唔比錢嘛，咁我用另類方法攞囉！到頭來，你咪又要比錢！仲全部交稅既一齊比。」聽完，初時覺得有趣，但若成事，又真的不懂笑了。

講真，的士牌非香港獨有，但炒到上天價又真的非一般城市可以做到。但市場金句「有強姦無焗賭」，輸打贏要的話，又真的難以不被人說三道四。

轉過頭，再看看另一單有關舊區的新聞，話說行政長官會同行政會議宣布，通過以1,000元象徵式地價，向市建局批出紅磡庇利街及將軍澳第137區兩幅用地，租期50年。

土地將改劃作住宅用途，共涉逾9,500個單位，地政總署對兩幅用地的名義地價估值，高達132億元。政府對是次批地訂明，要求市建局善用兩幅用地作為其資產，提升融資借貸能力，以審慎理財方式維持市區重建的動力。

當日聽到新聞後，友人甲馬上「告急」，指他的住宅正正對著這幅未來用地。按資料，其中一幅土瓜灣臨近海邊位於紅磡庇利街與浙江街交界，淨面積約0.761萬平方米之地皮，將以總地積比率9計算，可建總樓面面積約6.849萬平方米，料可建約1,220個單位。該地皮原本預留作學校用途，教育局檢視後認為可釋放用地作其他用途，並於稍後須通過法定城規程序改劃作住宅用途。

友人甲指，買他的住宅時已查過對海地皮用途是學校用途，故預期海景不會消失，豈料如今「中六合彩」。筆者說：「世事就是如此，就算你做盡，也未必如意。只能盡人事，聽天命。不過，幸好你買得夠高，也只是阻你一部分海景。有時間不如再看看區內有沒有其他類似地皮，你咁多物業，小心中孖寶甚至三寶。」

講真，要「估」政府政策與市建局未來動向不是易事，但卻可從現況與歷史中學習到幾點。

舊樓投資價值現變化

（一）在樓市不景氣下，市建局「莫財」及難以運用以往操作來推動重建，未來市區重建速度有機會減慢。

（二）未來可能會出現更多市建局1,000元買地的例子，令市區地皮（尤其是學校用途）改劃機會大增，住宅附近有類似地皮的樓宇，有機會被市場重估。

（三）市建局手頭有地皮，自然增加市建局淨資產，以及其融資能力，但這新技能未來用途如何，是放回重建方面，還是有另類任務，這就值得深思。

聚焦東維港灣區

（四）若市建局過往收購舊樓重建的方式改變，那現時舊區舊樓投資價值，或會發生驚天動地的改變（當然筆者認為機會不大）。

（五）市建局行政總監在最新網誌上指，庇利街用地有利海濱走廊的「縱向」發展，讓此幅用地與接連的海心公園空間，發揮更大的規劃裨益，提供多元活動、促進人流並將活力由庇利街用地、海心公園、土瓜灣海濱長廊，一直向北面延伸至市建局明倫街/馬頭角道及土瓜灣道/馬頭角道兩個發展計劃擬建的廣場空間和海濱長廊，為締造延綿而優質的東九龍海濱長廊，創造有利的條件。

由此可見，「舊區更新大行動」仍繼續，不過，若能延伸及承接至「東維港灣區」規劃主題，那就最好不過了。至於何時何地落注，就是考驗讀者眼光的時候。