美股分析 工業reit 美股分析|工業REIT首選 STAG每月派息密密收

美股分析|工業REIT首選 STAG每月派息密密收

投資

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STAG Industrial(美股代號:STAG)是美國唯一專注工業市場的房地產投資信託基金(REIT)。美國踏入加息週期,市場擔心需求增長放緩,工業行業首當其衝;投資大環境不就,過去半年來,STAG股價累積下跌達20%;不過,最新季績繼續交出功課,股息每年遞增之餘,更加是每月派息股份,絕對是收息一族至愛。

公司前身為Stag Capital Partners,總部設於麻省波士頓,於2003年成立後便密密收購已具租金回報的商用物業,例如倉庫、共享辦公室和工作間,以至廠房等。

至2010年已合共斥資逾12億美元,購入200多個物業項目,涉及可出租樓面面積達3,130萬平方呎。

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(圖片來源:iStock)

客戶組合多元化 大客粒粒皆星

一手湊大Stag Capital Partners的Benjamin S. Butcher,於2010年創立STAG Industrial,開始為上市鋪路。
翌年以房地產投資信託基金形式首次公開招股(IPO),公司當時在26個州份合共持有91個工商物業項目,涉及可出租樓面面積1,390萬平方呎;每股發售價介乎15至17美元。

惟最終以13美元定價,低於招股範圍。首日在紐約證券交易所掛牌破底收場,低見12美元,收報12.25美元,較定價低出5.7%。按公開發售1,375萬股及承銷商額外認購206萬股計,籌得金額約2.05億美元,主要用於償還債務及收購物業。

上市後持續透過壯大資本進行密集式收購。截至今年3月底止,STAG物業組合內有551個項目,規模是上市時的6倍,遍及全國40個州份;可出租樓面面積1.1億平方呎,增加約690%。

值得留意,公司已幾乎全面退出共享辦公室和工作間市場,專注擴展工業領域。

現時客戶組合來自45個工業領域,最大租戶是亞馬遜(Amazon,美股代號:AMZN),正租用七個物業項目,佔STAG整體年度化基本租金收入3.2%;其次是鋁金屬製品巨頭Eastern Metal Supply及全國最大輪胎經銷商American Tire Distributors,分別租用五個及七個物業項目,均佔整體年度化基本租金收入1%。

在十大租戶當中,還包括聯邦快遞(FedEx,美股代號:FDX)、全球最大床褥供應商Tempur Sealy(美股代號:TPX)、工業機械製造商Lippert Component、包裝解決方案供應商DS Smith及環球出版巨擘Penguin Random House等。

若按行業劃分,空運及物流佔整體年度化基本租金收入10.8%;容器和包裝佔8.3%;汽車零件佔7.1%;工業用品分銷,以及商業服務和耗材供應均佔5.3%。

公司由成立至今,Butcher一直掌舵,擔任公司首席執行官。

年屆70歲的他,已宣布退位讓賢,將於7月交棒予現任總裁William R. Crooker,Butcher將會留任執行主席一職。新話事人較Butcher年輕26年,料將為公司管理注入新世代元素。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

首季核心FFO升21.6%

公司於5月初派發最新季度成績表,截至3月底止第一季收入1.59億美元,按年增長18.8%;當中租金收入佔1.58億美元,上升18.5%。

現金淨營運收入1.22億美元,增長18.5%;可比較物業現金淨營運收入,則上升4.8%,至1.03億美元。期內純利大升152%,至5,276萬美元;相當於每股盈利30美仙,增幅130.7%。

第一季核心營運現金流9,710萬美元,上升21.6%;相當於每股攤薄核心營運現金流53美仙,增加8.1%。

另物業經營現金溢利為1.14億美元,增加23.6%;經調整物業經營現金溢利1.13億美元,上升19.6%。

營運數據方面,首季整體物業組合租用率96.9%;按營運項目計,租用率達97.3%。季內有340萬平方呎樓面租約期滿,租戶留存率為58.4%。

第一季共購入八個物業項目,涉及總樓面面積接近180萬平方呎,項目租約年期平均為5.3年,總收購代價1.66億美元;期內並售出一幅土地及一個物業項目,套現3,611萬美元。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

半年累跌20% 息率升至4厘

Baird將STAG目標價由49美元調低至48美元,投資評級亦由「跑贏大市」降至「中性」(見圖表一)。

該行認為,加息環境、勞工成本上漲,以至消費模式回歸常態等因素,短期均對工業類房地產投資信託基金的估值構成壓力;不過,長線而言,即使倉庫市場表現緩和,已足以支持STAG維持穩健增長,故此仍屬投資組合中核心持股。

確實有不少長線投資者,視STAG為投資組合中必要成分。自上市以來派息年年遞增(見圖表二),隨著近月股價受壓,股息率已升至4厘以上,更顯吸引。

另一賣點是每月派息,特別受退休人士及收息一族歡迎。

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圖片來源:iStock