美股分析 epr 美股分析|賺盡後疫情商機 EPR Properties升息俱備

美股分析|賺盡後疫情商機 EPR Properties升息俱備

投資

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之前介紹過專注工業市場的房地產投資信託基金(REIT)STAG Industrial,今期介紹另一隻另類REIT,EPR Properties(美股代號:EPR)主攻體驗式房地產,所謂體驗式並非一般零售行業,而是戲院、主題公園、水族館、演唱會場地,以至賭場度假村等消閒社交活動。

隨著人們開始放下口罩,回歸多姿多采的生活,EPR將會是後疫情時代最受惠的REIT之一。

靠戲院物業起家

公司前身是Entertainment Properties Trust,由經營戲院的AMC Entertainment高層Peter Brown及投行出身的David Brain於1997年共同創立,初期定位是協助AMC融資,令其可進一步擴張院線。

公司成立後便透過公開發售新股,成功籌得近3億美元資金,隨即向AMC購入13間戲院物業,而AMC以先賣後租回方式支付租金。

公司之後以類似模式開拓其他市場。2007年開始藉收購公營特許學校(Charter school)物業而進軍教育領域,為令公司名稱更反映業務多元化發展,2012年正式易名EPR Properties。

2008年向酒業巨頭Constellation Brands購入多個葡萄園及酒莊項目;惟金融海嘯後酒業走下坡,於2014年全面撤出該市場。

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(圖片來源:Getty Images)

2017年,EPR由CNL Financial Group手中購入一籃子消閒娛樂物業項目,包括滑雪場、水上樂園及主題公園,以至家庭式遊樂中心等,標誌業務邁向體驗式房地產。

至目前為止,已投資超過64億美元擴大物業組合,遍及355個地點,涉及面積達2,080萬平方呎,整體租用率達96.3%;戲院仍然是主打項目,物業數目達175個;其他新拓展的體驗式物業包括高爾夫中心、健身室及博物館等。

公司現有逾200個租戶來自美國40個州份及加拿大,主要租戶除AMC外,還包括六旗集團、Premier Parks、Regal Entertainment Group、Main Event Entertainment、Alamo Drafthouse、Cinemark、Apple Cinemas、Topgolf、24 Hour Fitness、Andretti Indoor Karting & Games及 Vail Resorts等。

教育市場方面,EPR於2019年將其公營特許學校物業組合出售,將焦點集中在學前教育中心及私營學校,目前分別有65個及9個物業。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

業務全線復甦首季虧轉盈

公司於5月初公布最新季度業績,截至3月底止首季收入1.57億美元,按年升40.8%;當中租金收入佔1.39億美元(見圖表一),增36%。

期內扭虧為盈,錄得純利3,615萬美元,相當於每股攤薄盈利48美仙;去年同期虧損265萬美元,即每股攤薄虧損4美仙。

經營現金溢利1.22億美元,上升45.3%。營運現金流(計及雜項收支)達8,321萬美元,大幅增加133.7%;每股營運現金流1.1美元,增幅129.1%。經調整營運現金流大升125.6%,至8,784萬美元;相當於每股經調整營運現金流1.16美元,增幅123%。

鑒於疫苗接種率不斷提升,人們外出消費及娛樂的頻率增加,管理層對今年業務顯得樂觀,將全年每股營運現金流(計及雜項收支)展望預測上調,由介乎4.3至4.5美元,上升至介乎4.39至4.55美元。

公司亦因應後疫情時代來臨,重啟投資步伐。預算全年投資開支介乎5億至7億美元;而截至5月4日止,已投資約9,050萬美元,可預期下半年投放將顯著提速。

整體市道好轉加上租戶客流量增加帶動生意額,公司至3月底止已收回約9,100萬美元,因疫情而延遲繳付的租金及相關利息。

截至3月底止,EPR持有現金3.23億美元,並且沒有任何借貸。

回看疫情前,集團派息反覆上升(見圖表二),但兩年前,因為疫情肆虐,租戶業務大受打擊,EPR亦受到牽連,於2020年5月被迫暫停每月派息政策。隨著業務好轉,已於去年7月恢復派息,每月股息為25美仙。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

今年3月將股息再上調至27.5美仙,年度化每股股息為3.3美元,股息率約6.5厘。

回顧疫情前,EPR每月股息達38.25美仙;意味業務持續改善的話,股息加碼陸續有來。

投行Raymond James指出,EPR於疫情期間推出一系列減租措施與租戶共渡時艱,並且將部分非核心物業出售套現。

由於紓緩措施仍未屆滿,且部租約調整屬長期,令股價短期難回復至疫情前水平;但隨著消費力強勁反彈,預期其租賃收入可迅速復甦,故將目標價由62美元,調高至64美元,並且給予「強烈買入」評級。

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圖片來源:Getty Images