【美股推薦】獲科網女股神Catherine Wood加持  Opendoor打開新房地產市場大門

【美股推薦】獲科網女股神Catherine Wood加持 Opendoor打開新房地產市場大門

網上房地產交易平台Opendoor(美股代號:OPEN)既是買家、亦是賣家,透過建立豐富盤源庫,刺激平台交投量持續高速增長。2020年底成功上市集資,手頭彈藥充裕,後疫情時代勢將更上一層樓。

撰文:經一編輯部 | 圖片:Getty Images| 資料來源:業績報告

創辦人「收租佬」大學畢業已擁25個物業

Opendoor始創人之一Eric Wu,出生自華裔家庭。自小由母親一手湊大的他,已深知租樓等同幫人供樓的道理;在亞利桑拿大學修讀經濟學時,獲得大學頒發20,000美元獎學金。Eric便利用獎學金作為首期,在大學附近購置了一個三房屋;自用之餘,將其餘兩間房間出租,賺取收入償還供款。

Eric其後以這種方式再買屋,一間接一間,大學畢業時,手持物業數目已達25個。作為一個成功收租佬,Eric便利用手頭資金闖一番事業,2010年成立Movity.com,為房地產買家提供置業決策資訊,該公司一年後便被Trulia.com收購;Eric又創立租客平台RentAdvisor.com,之後又落入Apartment List手中。

iBuyer模式 買樓賣樓㩒個制成交

Eric在過去置業及創業的經歷中,發覺美國房地產物業市場乏流動性,在不少地區交易買賣資訊不足,業主要賣樓時經常需要苦等買家的出現。觸發他創立一個平台,為房地產買賣雙方快迅達成交易,並於2014年創立了Opendoor。

Opendoor能夠短時間內促成交易,有賴iBuyer經營模式,業主只要將房地產項目資料輸入系統, Opendoor便會根據條件即時出價,同時會按風險收取6%至12%服務費,業主可決定是否接受;而買下來的房產,會稍作修護再放在平台出售。

目前接受iBuying的地區市場有21個,大部分為千禧一族喜好的二線城市。2019年,Opendoor共售出接近18,800個房地產項目。

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iBuyer模式令房地產買賣市場變得更方便和活躍。

併購SPAC上市 登陸納指市場

Opendoor於2020年9月進軍資本市場,不過並非透過首次公開發售(IPO)形式,而是以新興的併購Special Purpose Acquisition Company (SPAC)方式,登陸納斯達克市場。

以SPAC方式上市集資,與借殼上市有點相似,但好處則更多。一般來說, SPAC由對沖基金籌組資金並設定投資目標後上市,故實際上有如現金公司並無具體業務,只是等候機會進行收購,故此亦有空白支票公司之稱。

無業務只有現金的SPAC,之所以能吸引投資市場追捧,主要原因是投資者看好其背後股東及管理人的獨到眼光。 不少投資界名人皆有涉足SPAC領域,例如電訊盈科(00008)主席李澤楷、矽谷知名投資者Peter Thiel,以及著名對沖基金掌舵人Bill Ackman等,都有成立SPAC在市場物色具潛質的項目進行併購,因市場憧憬SPAC可點石成金。

不過,投資SPAC並非無風險,一方面要擔心管理人跌眼鏡,併購了劣質項目;另一方面,若然SPAC在兩年內未能物色項目進行併購,便需要解散,將所管理資金全數歸還投資者。

吸引科網女股神

至於Opendoor今次併購的SPAC公司,是Social Capital Hedosophia(IPOB),完成後取得該公司約10億美元資金作發展用途,當中包括Social Capital Hedosophia持有的4.14億美元現金,以及以每股作價10美元,引入6億美元上市後私募投資(PIPE)。

參與PIPE的包括Social Capital Hedosophia始創人Chamath Palihapitiya、貝萊德及加拿大退休金基金Healthcare of Ontario Pension Plan(HOOPP)等。 Opendoor上市的企業價值約48億美元,大約相當於2019年度收入及2023年預測收入的一半。

併購消息公布後,Social Capital Hedosophia獲得科網女股神Catherine Wood旗下Ark Next Generation Internet ETF吸納;股價數月內由10多元升至30元以上。 上週一(2020年12月21日), Social Capital Hedosophia正式易名Opendoor進行買賣,股份代號亦改為OPEN。

對於Opendoor而言,以SPAC上市在融資規模及定價上可具有更大確定性,更重要是時間上可大大縮短。 一如大部分初創企業, Opendoor成立至今仍然未有錢賺,但收入規模正以高速增長。由2015年收入僅5,347萬美元(見圖表),增至2019年的47.4億美元,四年之間大升逾87倍。

Opendoor收入如不是受今年疫情影響,相信將會以前幾年高增長速度上升。
Opendoor收入如不是受今年疫情影響,相信將會以前幾年高增長速度上升。

受疫情影響,2020年房地產交投回軟,2020年首9個月收入按年減少33%,至23.34億美元;毛利由2.27億美元,降至1.81億美元;不過,毛利率提升1.3個百分點,至7.8%。 集團同期經營虧損有所收窄,由1.82億美元減少至1.19億美元。

計及利息支出及衍生工具和認股權證公允值調整後,去年首9個月淨虧損1.98億美元,對2019年度同期淨虧損2.47億美元。

撇除非經營因素,2020年首九個月經調整經營現金虧損7,093萬美元,對2019年度同期經調整經營現金虧損為1.58億美元。同期經調整淨虧損由2.4億美元,收窄至1.33億美元。

投行Oppenheimer看好Opendoor前景,給予「跑贏大市」評級,未來12至18個月目標價34美元。 該行認為,Opendoor為美國房地產參與者締造一個無縫交易平台。雖然目前經網上完成的房地產交易額僅佔整體市場的0.38%,但隨網上交易逐漸成為趨勢,規模達16,000億美元的房地產買賣市場,將為公司帶來龐大發展空間。

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