舊樓換貨時機之我見｜林伯專欄

正常沉思之際，又記起不知那裡來的一句——真正重要的東西，總是沒有的人比擁有的人清楚；又想起鄭國江先生的歌詞——《阿信的故事》中的幾句「誰會珍惜當你還擁有 將要逝去總想挽留」。

正在細味語義之間，「做人不要太灰。」朋友一句大大力拋過來，筆者如夢初醒。「喔！怎樣？你近來好嗎？」筆者回話。

政策大浪打過來

友人說：「我不太好喔！看到政府憲報刊登《簡樸房條例草案》，個心都離一離。你都知啦，我人又老，又差不多退休，無得搵錢啦。之前以為買舊樓收租，都可以叫產生正現金流，但一個政策大浪打過來，我都唔知點算。你有無建議？」

筆者近期無留意太多，故即時翻查新聞及資料。原來政府上週五（6月20日）憲報刊登《簡樸房條例草案》（《條例草案》），旨在為出租住宅樓宇分間單位引入規管制度，以確保分間單位能提供安全和合理的居住環境，全面有序處理劣質「劏房」這個「老大難」的問題。《條例草案》將於7月9日提交立法會進行首讀及二讀。

未來仍存不明朗性

再看看政府新聞處資料，《條例草案》要求住宅樓宇分間單位須符合一系列有關居住環境的最低標準，包括內部樓面面積、樓底淨高度、消防安全、結構安全（即荷載）、照明及通風、廁所、供水點及水電錶等，以及取得「簡樸房」認證，方可合法出租作居住用途。

如有人將未獲認證的分間單位出租，便要負上刑事責任，而相關租客則不會涉及法律責任。

筆者無知，當時只是建議友人摸石頭過河，見步行步。然後回家再分析一下，看看有沒有甚麼「出路」，再和他商議。

首先，看看立法會參考資料摘要《 簡樸房條例草案 》，先看看條例「有幾辣」。原來，與早前「放風」或市場預期差不遠，參考及綜合資料後，未來簡樸房詳細標準大致如下。

（一）居住空間。內部樓面面積不少於8平方米（約86平方呎）；樓底淨高度不少於2.3米；必須安裝獨立水錶和電錶。

（二）消防安全。須設有防火門和耐火間隔牆；每個分間單位內須設有獨立火警偵測器；相關住宅單位內公共地方，須設有獨立火警偵測器和滅火筒。

（三）衞生。每個簡樸房必須至少有一扇窗戶，若沒有窗戶則必須安裝機械通風設施，如抽氣扇；必須有獨立廁所，且廁所也要安裝機械通風設施。

牌面上，筆者認為，辣就算中辣，但政策未來仍存不明朗性，例如執法力度之鬆緊、未來收取費用會否上升、還有沒有「新更新」條例，凡此種種皆不可盡知。

羊毛出自羊身上

然後，再看看收取費用方面，頭幾年免費，之後每年3,000元，還有甚麼「早鳥優惠」（見圖表）。

幫友人計計數，如果是現有劏房業主，要先登記，再搵專業裝修師傅報價，再搵專業人士確認，再去認證。當中最大數目，相信是重新裝修以符合簡樸房規例的新玩法，因為可能要四間變得三間收租、然後要加獨立水電錶、有一段時間無租收、看看有沒有新窗要開⋯⋯

最後，當然又是「羊毛出自羊身上」——加租勢難避免，但就未知在一大堆政府積極推出簡約公屋及資助房屋的大環境下，這類簡樸房供需會有甚麼變化。

雖然數是這樣計，但正如聖經「當上帝關了一扇門，必打開另一扇窗。」既然物業市況那麼差， 簡樸房規例又推出，私樓樓價都已經跌到七個一皮，所謂貴買貴賣，平買平賣，故筆者還是建議友人，不如趁機換一換場，將這舊樓賣出，並同時物色較優質私樓放租。

優質私樓現吸引力

這做法利與弊顯而易見。利方面，可減少簡樸房規例新玩法之風險；優質私樓放租較易，新造按揭在現時銀行水浸環境亦不難；減少持有舊樓之維修費用（事關從政策可預估政府未來必延長舊樓使用期，未來例如驗樓、驗窗、消防各方各面都會加強執法，這些都是錢）；現時樓市氣氛不佳，同時劣質與優質樓宇之差價收窄，放盤量大選擇多，故現時是相對換優質樓的好時機。

弊方面，就算優質私樓「唔憂租」，但租金回報必然少於劏房；未來簡樸房供應減少下，租金有機會更上一層樓，這做法變相失去了一次搵錢機會；優質私樓四字主要在於「優質」兩字，即必須具備分辨何為「優質私樓」能力的人，才有機會從中取利，反之有機會得不償失。

台灣作家謝哲青有一句是這樣的，筆者覺得頗適合用於今期題目： 「你可能不知道自己要的是甚麼， 但是，要先知道自己，不要甚麼。」