中概股再出事!長租平台蛋殼公寓傳破產搞出人命 獲螞蟻領投 公司竟靠呢樣嘢做主要收入?

內地租屋平台「蛋殼公寓」傳破產 螞蟻急劃清界線 全國業主追租逼畢業生租客燒屋跳樓亡

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內地長租公寓平台蛋殼公寓(美股代號:DNK)驚傳破產消息,全國多地有業主發起「追租」、租客被迫遷等等得慘劇。12月3日,廣州一名租客被房東強制遷離,在凌晨點火燒屋後從18層高樓跳樓自殺。

撰文:經一編輯部|圖片:中新社

綜合內媒報道,這名租客在9月時在蛋殼公寓簽訂了租房協議及「租金貸」,貸款一年。

其後,蛋殼公寓爆出資金鏈斷裂問題,租客亦無門解約。據跳樓租戶的室友稱,大部分人以貸款方式交了一年房租,而跳樓的租戶剛畢業還沒工作,原本計劃到鄉下打工還錢,最終卻踏上了輕生之路。

利用「高買低賣」賺錢

長租公寓的營運模式可以用「高買低賣」來理解。即是平台會用高於市場價租下一批房,而給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金;另一方面以低價錢把房租出,但一次性收取租客半年或一年租金。

如果租客想每月付,租金價格就會更高,因此,不少租客為了省錢,大部分會選擇半年付甚至一年付,但就要背負「租金貸」。

據招股書顯示,蛋殼公寓平均每間房,需要12至20個月後才能「回本」。而2017至2019年,蛋殼公寓營運房間數目暴漲近30倍,為了可以維持這批房源,公司前期不得不加大投入。

收房成本再加上後續運營,使蛋殼公寓面臨巨大的成本壓力,虧損成為常態,更是高度依賴市場「泵水」。

因此,2017至2019年,蛋殼公寓分別淨虧損2.7億元、14億元、34億元,三年虧損51億元。今年第一季,公司盈利表現依然堪憂,虧損更加是進一步加劇,淨虧損達12.344億元,較去年同期的淨虧損8.162億元同比擴大。

細看現金流數字就更為恐怖,據財報顯示,2017至2019年,蛋殼公寓經營活動產生的現金流量分別為-1.146億元、-1.162億元和-11.912億元。截至2019年末,蛋殼公寓資產負債率為95.7%,同比上升13%。蛋殼公寓現金流不斷惡化,顯然代表公司未能持續發展。

披著「租金貸」的糖衣陷阱

上文提到「租金貸」,而蛋殼公寓主要收入亦正源於此。

招股書披露,2017年至2019年9月底,其來自金融機構的預付款分別為9.4億元、21.3億元和31.1億元,使用租金貸的租客比例高達67.9%,租客預付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元。

由此可見,租金貸預付款佔比均在80%以上,成為蛋殼公寓不斷擴張的最大資本,但亦為集團埋下「計時炸彈」,雖然「高買低賣」與租金貸相輔相成,表面上房東及租客都是雙贏,實則蘊藏巨大的風險。

簡單來說,長租公寓在日常經營中面臨太多不確定因素,包括出租率波動、租期長短等等。只有在房屋出租率高、租客流動性大時,才能實現盈利。如果沒有穩定客源,導致出租率下降,再加上租期變短,「計時炸彈」就會隨時引爆。

獲螞蟻領投 惟螞蟻想劃清界線

另外,值得一提的的是蛋殼公寓曾獲螞蟻集團領投。去年3月,蛋殼公寓拿下由螞蟻集團領投的5億美元C輪融資。截至今年第一季度,螞蟻持有蛋殼公寓8.6%的股權,副總裁兼戰略投資部負責人紀綱代表螞蟻集團擔任蛋殼公寓董事。

不過,蛋殼公寓CEO高靖曾於6月因公司帳目被調查,而紀綱亦於當時辭任董事,市場猜測螞蟻集團正尋求退出。

 蛋殼公寓獲螞蟻集團領投。
蛋殼公寓獲螞蟻集團領投。

蛋殼公寓股價亦是一去不復返,集團今年1月17日於紐交所上市,為今年首隻登陸紐交所的中概股,當時招股價為13.5美元,目前蛋殼公寓股價已累跌近8成。蛋殼公寓昨晚收報3.3美元,跌2.94%。

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