諗SIR專欄︳月收三萬要如何部署 才可實現<兩樓一份債>

諗sir：

綜觀讀者情況, 認為他們換樓和置業上的計劃要節儉點。裝修方面常犯錯，在年輕時花太多錢豪裝。例如花30 萬在裝修而你房子住3-4年又話要就小朋友讀書搬屋，每一個月花在裝修的錢成1萬元，對於一般普遍打工仔來說1萬蚊每個月洗在裝修確實貴! 樓價在過去兩年累跌了5-20%不等。但我們發現不少與我們睇樓的人，他們買樓的計劃不減預算反而增加，普遍是買大了或轉去更好的區。預算增多了主因一: 香港的失業率沒有大跌而還走了不少人，有些人升職工資反而加。亦唔少打工仔保了份工想趁跌價跌換上三房。第二因是普遍人存多了錢, 疫情後生活模式變了，不會經常在夜市或唱卡拉OK，買外賣留在家吃少出街令支出少了很多，更有人返深圳去降低消費。人工不大變而儲蓄增加，實力反而強化了。

中國人都是以改善自己居住環境為主，讀者早上車現時有張牌，荃灣樓升了一些和當中放入了的首期可靠賣樓取回，換出九龍樓。由於讀者未有提及有沒有子女，先不考慮三房，就當簡單買個九龍兩房。如有一個小朋友兩房都足夠住。讀者工資上調了10-15%，估計夫妻現工資約太太31,000及先生約37,500，計出借貸力為(31000+37500)/10000*50%*2.52 等於863萬(假設冇負債零消費)，賣荃灣樓拿回120萬加上863萬借貸力，在奧運站盡買夠三房都可以，今年年頭我們買樓Powerteam打響頭炮1075買就在奧運站最近既屋苑成交了三房,全屋苑近年最平成交。不過買盡這些理財模式，我及advisor都不建議。只有一般經紀為佣才叫你借盡買，或者根本唔同你計就叫你簽。

買樓要先看成套牌才作出決定，而讀者建議他要省錢一點。如要大屋苑不如考慮黃埔，500多萬方便有兩房，,是樓齡舊一點。7到8萬可買奧運站基本兩房，700頭可以買到4小龍2房。但我依然覺得預算500多萬令讀者可留到些現金開始收息。現在40出頭，今次換樓更可拆出現金去收息，讀者賣荃灣樓將當中120萬其中60萬夠買500幾萬九龍兩房，加上現在40萬現金，那100萬現金買債基收息，9%息一年年收90000即月收7千幾。

那麼讀者先生買了第一間樓之後，他逐步再存很多錢再買第二間樓, 債基再加多些本金增至200萬投入，萬將他的被動收入由7000多元變成15000元一個月，另外第二間樓他日供了大半有樓收租，那2樓1份債可產出7000+7000+預算15000租金等於30000元收入，已經等於現時收入的六成，退休就會妥當。

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