諗sir專欄 ed05

夫婦目標40歲前財務自由 得返幾年可以衝 買樓邊區最有機︳諗sir專欄

投資

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讀者來信:

諗sir你好,謝謝你的直播節目,豐富我的理財知識。近年忙於照顧孩子,未報收息101暫只 join  Power team ,期望40中年時可財務自由,獲取等於工資7成的被動收入,以下是家庭資產狀況,盼覆建議 : 本人年齡36月入60k,有一出租樓在天水圍,12年樓齡,512呎實用兩房,月供10k欠200餘萬;每月收12k,正當出租,有打稅。港股:20萬 ,美股:43萬,債基:50萬,月收$2000息,現金:80萬,育有一子3歲。

丈夫年齡38月入約58k,有1自住樓荃灣西,13年樓齡530呎實用兩房月供20k;虛幣及外幣投資:100萬 現金:200萬。現時被動收入只有3-4k,想用本人名買多一間2房收租,或是主力買債基/直債/ ? 期待諗Sir寶貴意見

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諗sir回應

讀者想獲得等於工資7成的被動收入,即是約4萬元,現在買香港樓收租尤其合規收租按六成,基本上供樓金額和收租銀碼近同,或者像讀者一樣只賺多是公租相比,所以卻無法賺取現金樓,所以我1-2千,暫時靠樓合規收租幫唔到財務自由。
建議讀者透過沽出現樓令資金回穩,趁現時市況尋搵筍盤及換入較好區份的樓房,趁過一波去賺取過百萬的收入,令讀者的現金大幅提升。例如到達500萬的數目,到時買債基收息, 7-9%年息的債基為500萬投入提供平均40萬年收入,即每月3萬餘元被動收入。問題是: 現時讀者只有80萬現金,計埋殘存美股都只係百餘萬,如何「升級」至500萬第一階梯?

方法一,好像我們買樓Powerteam用戶一樣,358萬買了馬鞍山的細兩房,我地一搵到筍盤即刻通知佢,搶筍盤返黎。買個陣見網上搜尋同埋樓盤就當經紀放上網的「釣魚盤」都標430萬,表示用戶買入後完成成交再在市場沽出,可賺430-358= 約70萬。
方法二,其實可與方法一共用,方法二主要提出要換個更好區份。在政府重啟輸入外勞及在23年尾擴大可勞入外勞的工種後,唔少行業尤其大銀行已聘請祖國人材到港工作。有個港漂他在港已工作了一年,近月完死約停止租樓,找我們幫手在其公司附近買入單位。所以一些在九龍的二線商廈區,其實好好租而買賣呎價都有回勇跡象。

讀者的天水圍樓沽出相信可回籠200餘萬,不妨再添幾十萬於九龍入手大兩房、或者如果添多一些,三房7xx萬都有選擇。當然最緊要唔係咩地點、而係筍盤究竟出係邊? 因撤辣之後可完成成交後即沽,或者搵師傅執靚佢再沽。所以入手價夠筍,就等於財神搵上門。
讀者已經試買債基,50萬投入只月收2000息,回報我認為可做好一點,債基就當不槓桿派息不會像讀者4.8%咁低。一般同學做債基收息是7-9%, 槓桿要等hibor再跌才做更穩當。現時hibor可跌破過4%水平,不跟美國息口走。
直債要多選擇一般20萬美金係手做會好一點,而讀者現金80萬, 去做值基加利用樓宇買賣加快儲到500萬更得宜。一旦樓房入手之後樓市跌,持更好區份的樓房利多於弊,更何況香港現時多了一批新香港人做買家,較少會選天水圍。宣審時度勢,做好決擇。

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