買REIT紙磚頭當收租 領展財息兼收 | 港股分析

【領展】星匯陳建中的投資套路是以槓桿投資債券,目的是加快財富增長步伐。不過,陳建中將槓桿這個概念運用於生意實戰,例如透過拉長成交期,就可以用小量資金做大生意,像空手入白刃般點石成金。

撰文:張健華、謝潤蓮、林苑均|圖片:新傳媒資料室、unsplash、photoAC

陳建中年輕時並非高材生,首次投考會考僅得七分。不過翌年重讀會考卻成為人生轉捩點。因為他當時選修經濟學,對該科目產生極大興趣,更成功順利升讀大學。

2007年畢業後,陳建中獲聘用為大銀行的管理見習生,最初月薪僅是萬多二萬元。惟工作極為繁忙,不時要往外地出差,根本無時間消費。每隔一段時間戶口又多筆錢,當然計及花紅更為和味。不過,轉工作後薪金有所調升,他意識到有理財的必要。

槓桿買債賺30厘息

2010年尾他才正式投資。不過,他的方法是利用槓桿投資債券。當時有證券行推出類似私人銀行的投資戶口,提供的美元融資利率低於1厘。

陳建中出身於大銀行的企業財務部門,對不同企業財務狀況瞭如指掌。他發現債券出現錯價,例如由中信股份(00267)發行的債券,當時孳息率為6.875厘;世貿房地產(00813)發行債券的孳息率竟高達7至8厘。

當時他發現很多內房企業有坐擁大量開發項目,且利潤豐厚,不愁還不到錢。惟在內地難以借錢,所以他們一窩蜂來香港發行債券。

有五年時間,陳建中以槓桿投資債券,收取相當於投資本金的20至30厘利息。如果有做槓桿和無做槓桿的分別,財富可能差幾倍。

他坦言,如果這段時間不好好運用槓桿,投資房地產投資信託基金(REIT)只能對抗通脹,可以累積財富,但未能致富。

無奈,現時以槓桿投資債券未必如當時般輕易創富,因為現時來香港發行債券的企業的目的為債冚債,投資者要套取息差就要承受額外風險。

故陳建中對內房來港發行的內房債耍手擰頭。 話說回來,從槓桿投資債券所賺取的利息,不會再進行槓桿式投資,而是轉而累積REIT。因為後者可以加租,令資產價值得以提升。

事實上,陳建中首次投資領展房產基金(00823)成本價為20多元,本週基金單位價格再創新高,一度高見79.7元,簡直是財息兼收。 原因之一是領展以120.1億元出售12個商場,估計錄得27.9億元的利潤,出售物業收益將會用於回購、派息。

陳建中指REIT是「紙磚頭」,屬值得累積的資產。 因為以20至30年週期而言,一定是銀紙貶值資產升值。 他身兼投資者及商人的雙重身分,從多個渠道得知領展租金情況。

領展要吸納有號召力的租戶吸引街客,租戶可獲免除固定租金,只向租戶取收營業額分成,變成業主和租戶利益一致,街外錢齊齊搵。

每次舖租改以營業額分成形式代替收取回定租金,領展「賺多左錢」。當然領展會派人核數。陳建中笑言,如果領展因為加息超過預期,導致基金單位價格下跌至40至50元,他會發身飛身買入。

做包租公 劏細地廠 倍升租值

近日出版《現金流為王2》著作的陳建中,將這套槓桿理論延伸至實業生意。例如購買物業時拉長成交期,利用成交期內搵買家收取首期,再用這筆款項完成整個交易。

此外,他又擅於利用人才槓桿,邀得工程團隊、建築師合作,惟他不用支出分文,只需和團隊分享賣樓收益。 他用類似的方法買入整層工廈單位,再分間成集合寫字樓及貨倉用途於一身的「半倉寫」。 不過,現在年輕人要白手興家,還有如此機會嗎?

陳建中指出,現時仍有空手入白刃的機會。惟須坐擁數十萬至100萬元的資本;否則,現時還是先透過儲蓄及投資先為自己財富增值。 早前陳建中留意到青山道有工廈地舖騰空。原本租戶為連鎖快餐店,奈何工廠飯堂不能在門外掛招牌。不過,該連鎖快餐店希望提升檔次,即使業主下調租金挽留也不為所動。

陳建中見機不可失,馬上向業主提出較原租約優厚租金向業主承租15年長期租約。然而,談判過程中有小插曲,業主嫌15年租約太長,陳建中建議承租10年租約。

雖然租約縮短至10年,業主仍然嫌三嫌四,惟業主口裏說不但身體很誠實,竟收下這張支票。因為業主覺得舖位納空租,感覺好肉赤,最終雙方成交租約。 好戲在後頭,原來陳建中看中這個舖位鄰近街道人流暢旺,惟快餐店租值遠低於零售租值。陳建中遂將之分拆成多間商舖,出租予找換店、地產舖及食肆。

結果租金收入較原本租金收入高出一倍。 陳建中作為包租公,在未來十年可以賺數以千萬元的收入,但他不想要等十年才收到這筆收入。

另一邊廂,業主得悉租金倍升後大感意外。陳建中向業主提出,可以取消這個十年租約,但條件是陳建中有權用特定價格買入物業,然後將物業拆散出售,高於陳建中買入價的出售收益就由雙方對分。 他坦言如此生意技巧涉及運用槓桿的大智慧。

他只需要支付三個月按金及一個月上期租入物業,連工程費都未找清。隨引入新租客後租金加了一倍,三個月租金及上期都倍升,就有足夠資金找清工程費。

他坦言,現金流計到最盡,務求以最少現金做生意。 所謂萬變不離其宗,陳建中做生意的口訣為:先現金流,後價值,最後再考慮價格。他就先提升租金,拉高資產增值。其實,投資者抱著這條方程式投資及做生意,將會無往而不利。