30歲中產夫婦月入13萬 兩人每月支出11.3萬 手上得20萬現金 想換大屋可以點做?|龔成

30歲中產夫婦月入13萬 兩人每月支出11.3萬 手上得20萬現金 想換大屋可以點做?|龔成

投資

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讀者:老師,早幾日見到你出有關「困在死胡同的中產」的post與我家經濟相似,都是工作穩定,收入高但支出多,雖有物業,但是負債率高。想請教你,我們現時的理財方向正確嗎?

撰文:龔成|圖片:unsplash

本人33歲,月入8萬,太太29歲,月入5萬。現時居住公司宿舍,但4年後要交還,而4年後,可領10年居住津貼,每月4萬x12x10=480萬。

本人8年前買入物業,現升值至850萬,未償還貸款餘350萬,每月租金收入$1.6萬 。太太剛買入物業,市值700萬,貸款600萬,仍未出租,收樓後會放租,現時同區相約條件的單位租值約$1.6萬。

另有現金$20萬

黃金現值$25萬

因一直以來買股票都賺少輸多,就算收息股,都係賺息蝕價,所以不敢再買。

除了物業外,現時以銀行保費融資形式買了兩份大保額的短期儲蓄保險,有槓桿成分。

一份是5年期,首筆投放42萬+每月還息約$5.5k(浮息),  5年後保單到期,領取的保證金額扣除銀行貸款後,可取回105萬。

一份是3年期,首筆投放40萬+每月還息$5.5(浮息),  3年後保單到期,可領取的保證金額扣除還給銀行貸款後,可取回73萬。而兩份保單都會在交還宿舍前到期,到時會有178萬現金。

每月開支:

家用 $1.3萬

稅 $14萬/12=$1.2萬

供樓 $3.7萬

保費融資利息 $1.1萬

其他生活開支$4.5萬

共:$11.8萬

-短期目標:希望5-10年後自住一間大一點的屋連車位(視乎樓價走勢,估計需要1500-2000萬)

-長期目標:財務自由,希望50歲能提早退休

問題:

1)<住屋> 4年後不能再住宿舍,而持有的兩個單位都不夠大:

(a) 到時我們應該賣出兩個物業換目標的大單位嗎?但賣出兩個投資單位變一個自住單位後,就會少了一個投資工具去賺錢完成長期目標;

(b)還是繼續出租兩個小單位,自己租別人的大單位,等待合適時機才換樓,但這樣增加交稅負擔;

(c)還是只賣掉其中一個已升值(850-350=500萬)+儲蓄保險取回的178萬=678萬+呢4年另外儲的錢做首期,換一個目標大單位(1500萬),則可保留太太的單位繼續出租及等候樓價升值。但這樣會進一步增加我們的負債比率。

2)現時的收入支出財產分配恰當嗎?會否太進取?餘下的錢,你有何建議,我們該怎樣分配才能達到短期及長期目標?

感謝你實貴的建議

龔成老師 分析

A)持有較多物業始終有著數,建議你其中一個物業作永遠的投資,另一個就得換大屋之用。

B)這樣長遠無乜著數,因此,你可以這刻好好累積財富,以其中一個單位換大屋作方向。

C)這是最好的方法。

如果你擔心負債太高,建議你延遲少少計劃,等你地可以有較多的儲蓄作首期,減少風險。

同時,你應該善用這段時間的財富增值,就算你之前投資虧損,也不要怕投資。你要從知識著手。

第一,你要增加知識,你要學理財及投資的知識,記住,投資並不是坊間的炒炒賣賣,你要從書本或課堂上認真學習。

第二,將每月的部分資金,去做月供股票,供ETF是好適合你的,盈富(2800)、VOO都得。對初階投資者來說,月供股票是一個很好的累積財富方法,因為可避免你一次過在高位買入的風險。

原理如同儲錢,不過就不是儲現金,而是儲股票。計劃要長期進行。

另外,盈富是一個組合,適合絕大部分人投資,風險不高,長期儲貨可助你財富平穩增值,記住要長線持有。

2)如果可以的話,這幾年減少支出,每月儲多少少錢,對你之後換大屋好有用。

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圖片:unsplash

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