Agree Realty月月派息 攻守兼備之選

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Agree Realty Corporation(美股代號:ADC)是專注淨租賃(net lease)零售物業的房地產投資信託基金(REIT),租戶以銷售日常必需品及折扣連鎖集團為主。面對經濟前景不明朗,整體租出率仍高達99%;管理層更逆市加大投資力度,為未來增長注入新動力,更重要是月月有息收,絕對是攻守兼備之選。

公司前身為Agree Development Company,於1971年由Richard Agree創立。公司早期業務集中在中西部及東南部,23年之間發展了超過40個社區購物中心項目。

(圖片來源:Agree Realty官網)

專注淨租賃零售物業

1994年在紐約證券交易所掛牌後三線發展,包括收購、自行開發,以及為租戶提供先售後租回解決方案。

成立以來,共斥資逾60億美元在全國搜購優質零售物業資產,尤其專注於淨租賃(net lease)物業,即租戶需要承擔物業的保險、維修及稅務等開支。
對業主而言,淨租賃租金收入穩定性遠較全包式租賃(gross lease)物業為高。

截至今年6月底止,公司持有1,607個物業項目,遍及48個州份,涉及可租賃樓面面積約3,380萬平方呎。租出率達99.6%,而加權平均剩餘租賃年期為九年。

租戶粒粒皆星,年化基本租金有87%來自全國性零售連鎖集團;最大租戶為沃爾瑪(Walmart,美股代號:WMT)的年化基本租金貢獻達3,028萬美元,佔比重7.2%。

其他大租戶分別為Tractor Supply、Dollar General、Best Buy及TJX Companies;年化基本租金貢獻介乎1,304萬至1,795萬美元。

剛於8月初派發季度成績表,截至6月底止第二季租金收入1.04億美元,按年增長27%;經營溢利5,234萬美元,增加4.4%;期內純利3,411萬美元,上升52.7%;每股盈利45美仙,升幅31.7%。

核心營運現金流(Core FFO)增加27.1%,至7,449萬美元;每股核心營運現金流98美仙,增幅9.7%。

經調整營運現金流(AFFO)7,373萬美元,增長27.9%;經調整每股營運現金流97美仙,增幅10.4%,勝市場預期。

(圖片來源:新傳媒資料室)

配股籌彈藥加碼增購物業

綜合上半年,核心營運現金流1.44億美元,增加28.9%;每股核心營運現金流1.95美元,增幅12.5%。經調整營運現金流上升29.8%,至1.42億美元;經調整每股營運現金流1.94美元,增幅13.3%。

第二季投入約4.3億美元,購入121個淨租賃零售物業;綜合上半年共購入228個物業,涉資8.6億美元,創出新高。

管理層滿意上半年業務表現,尤其投資步伐方面;故此,將全年收購金額目標由14億至16億美元,調高至15億至17億美元。

面對資本市場前景不明朗,公司未雨綢繆,於5月中宣布透過預售形式配售500萬股集資,最終因應承銷商悉數行使配售權,發售股數加碼至575萬股。

按每股發售價68.65美元計,將籌得淨額3.88億美元,暫預留作一般營運用途,如收購物業、物業發展或償還債務。

投資力度加大,回饋亦加碼。公司於第二季每月派發股息23.4美仙,年化計相當於2.808美元,按年增加7.8%。

按經調整每股營運現金流為基礎,派息比率約72%。以股價77美元計,股息率逾3厘半。

回顧過去五年,股東回報率達90.3%;而過去10年,複合年化股息增長率達5.5%。

自1994年上市至今,股東回報的複合年均增長率12.7%;同期標準普爾500指數和MSCI美國房基金指數的複合年均增長率,分別8%及5.5%。

富瑞認為,即使經濟步近衰退,並不代表房託基金便絕對跑輸大市,就以Agree Realty而言,過往面對滯脹環境仍能維持強勁回報。

該行強調,揀選房託基金時,應考慮租金有否上調潛力,與及能否抵銷租出率壓力,部分租戶抗禦力明日顯較強,如從事數據中心、工業生產或安老宿舍。

回報長期跑贏大市

該行最近已就一系列美國房地產信託基金進行重估,並上調了部分評級及目標價;Agree Realty是其中一間,目標價由80美元,調高至82美元,維持「買入」評級(見圖表)。

美銀則指出,目前經濟下行風險增加、信貸趨向緊縮的環境下,以淨租賃模式營運的房託基金不單可跑贏同業,且更具防守性。

與此同時,Agree Realty早前先發制人配股集資,有利減低未來財務風險;將其目標價由76美元調高至78美元,評級由「中性」升至「買入」。

至於瑞信同樣給予目標價78美元,認為Agree Realty擁有優質物業組合,盈利增長前景穩健,評級為「跑贏大市」。

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圖片來源:Agree Realty官網