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    幾千蚊入場費 好過買樓 REIT精明投資入門|房地產投資信託基金

    投資】房地產投資信託基金(REIT),主要透過投資於可帶來收入的房地產項目,包括購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,而在香港獲認可買賣的REIT,均於港交所(00388)上市,具清晰及透明度高的投資政策。
    撰文:李振豪 | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

    現時在港上市的REIT,包括越秀房產信託基金(00405)、陽光房地產基金(00435)、睿富房地產基金(00625)、置富產業信託(00778)、泓富產業信託(00808)、領匯房產基金(00823)、開元產業基金(01275)、春泉產業信託(01426)、富豪產業信託(01881)、冠君產業信託(02778)和匯賢產業信託(87001)。

    REIT與地產股的主要分別,首先在於REIT的投資政策及業務清楚訂明,主要投資於可以帶來收入的房地產項目。

    但地產股卻不同,可以同時從事房地產投資及開發活動以外的業務。

    藉物業組合分散風險

    第二個分別在於其股息分派比率,REIT每年須將不少於90%的除稅後淨收入以股息形式定期派發給投資者;

    但地產股則其股息政策可隨時改變,沒有一個既定的百分比,可以是零,即全不分派。

    第三是借貸比率,REIT只可佔資產總值的45%,但地產股則可作更大幅的借貸。

    至於成立方式,REIT以「信託」方式成立,必須委任獨立的委託人來監察基金運作,以及代基金單位持有人保管資產,這可確保有適當的制衡。

    但地產股是以「公司」的形式組成,公司的發展方向及政策由大股東控制的董事局去決定,一般小股東是無權過問。

    REIT的優點有如直接投資物業,擁有較高的流通性,投資者毋須投入大筆資金,也能投資於大型優質的房地產項目;

    而且投資組合擁有不同租務年期和不同租戶類别的物業,因此有助分散風險。

    當然,亦有一些影響REIT回報的因素,例如租金和物業價格有機會跟隨市況升跌,而且物業的勞損和天災造成的破壞也難以預測。

    不宜只著眼收益率

    還有就是物業管理公司的專業質素和經驗也有不同,管理好能令物業價值升;但相反的話,物業價值就下跌。

    總體而言,REIT的主要風險取決於物業的市場價值,基金所持的物業價值下跌,便可能會拖低REIT的單位價格。

    再者,如果基金在營運上出現虧蝕,便可能不派發股息;

    所以投資者不要單憑基金的預期收益率作為投資決定,而應同時考慮基金的投資組合。

    例如分散投資的程度是否合適?其所持有物業的質素如何?租貸期的長短如何?

    一般來說,基金所投資的房地產項目愈少、項目規模愈小,投資風險便愈大。

    再者,租賃期愈短,轉換租戶的次數便可能愈頻密,租金收入因而會較為不穩定,這樣會影響投資REIT的預期回報。

    其實投資REIT也好,買地產股也好,最重要是知道其特性,淸楚自己的投資期及風險承受能力,這樣才可以善用REIT及地產股來賺取回報。

    免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

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    同股不同權帶挈盈利升 港交所有力追落後

    今年全球金融市場波動,影響港股表現,恒生指數由年初高位33,484點顯著回落至最低的24,540點。不過,受惠於新股上市集資數目創新高,港交所(00388)上週公布今年首三季純利刷新紀錄,大行亦紛紛提高全年盈利預測,後市表現可看高一線。

    撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

    港交所上週三(11月7日)公布,截至今年9月30日止首三季純利74.84億元,按年升35%;收入及其他收益122.96億元,按年升27%。期內除息、稅、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)93.53億元,按年升32%;EBITDA 利潤率76%,按年增3%;每股盈利6.03元。

    單計第三季,純利為24.43億元,按年升20.2%;收入及其他收益41.02億元,按年增長18.8%;EBITDA為30.77億元,較去年同期升20%;每股盈利1.96元。

    通告指出,盈利報捷主要受益於現貨和衍生產品市場成交量增加,造就交易及結算費上升;以及上市公司和新上市衍生權證、牛熊證數目增加,令上市費創新高。

    新股集資額大增1.8倍

    首三季現貨市場成交貢獻30.33億元收入,當中交易費較2017年首三季升42%至16.89億元,高於股本證券產品平均每日成交金額的37%升幅。

    聯交所上市費收入6.83億元,增幅13.26%;交易系統使用費則按年升25%。股本證券及金融衍生產品方面,多個主要市場指標均創新高。

    聯交所股本證券產品平均每日成交金額912億元,較去年增加37%。標題平均每日成交金額1,147億元;股票期權合約平均每日成交533,972張。

    聯交所衍生權證、牛熊證及權證平均每日成交374,920宗;平均每日成交金額235億元,按年上升52%。

    聯交所上市費增加83%,反映期內新上市的衍生權證及牛熊證數目亦創下有史以來高紀錄;期交所衍生產品合約平均每日成交663,673張。今年首三季首次公開招股集資額2,431億元,按年增177.5%。

    主板新上市公司共99間(其中包括8間由創業板轉主板公司),較去年同期59間增67.79%。創業板新上市公司數目67間。

    此外,港交所亦公布今年1月至10月證券市場的平均每日成交金額為1,127億元,較去年同期上升35%。

    衍生權證平均每日成交金額為161億元,較去年同期上升42%;牛熊證平均每日成交金額為74億元,較去年同期上升68%。

    公開招股方面,1月至10月共有185家新公司上市,較去年同期的131家升41%;集資額2,557億元,較去年同期的892億元上升187%。

    事實上,允許「同股不同權」企業在港上市,對港交所的盈利助益明顯。

    截至10月底止,今年頭三大招股上市公司,分別是集資588億元的中國鐵塔(00788)、集資426億元的小米集團-W(01810)、以及集資331億元的美團點評-W(03690),後兩者均為「同股不同權」企業。

    港交所行政總裁李小加稱,首三季亮眼業績,反映港交所繼續扮演全球首次公開招股中心。

    他表示,即使面對全球宏觀經濟及政治環境變數,相信港交所今年可保持全球集資第一的地位,對全年業績表現亦充滿信心。

    李小加更透露,有超過250間企業有意明年來港上市,當中包括很多科技和生物科技企業。

    大行上調盈利預測

    德銀報告表示,港交所首三季盈利較該行預期高5%、已達全年預測約81%。

    雖然港股日均成交量按季下跌14%,並引致交易、結算及存倉費等收入下降。

    但正面因素包括上市費用收入按季增加15%;投資收入按季增加29%;來自商品業務的EBITA利潤率高等。

    德銀預期今年及明年港股日均成交量分別為1,110億及1,200億元,並將港交所盈測提高3%至5%,維持「持有」評級,目標價上調至245元。

    里昂雖降低港股日均成交量預測3%至5%;但指港交所第三季稅後溢利較預期高2%,故上調其2018至2019年每股盈利和派息預測1%至3%,重申「買入」評級,目標價288元。

    摩根士丹利報告指,港交所第三季收入按季增加1%,未有受大市成交量減少拖累;第三季每股盈利1.96元,較預測的1.78元高;而收入、季度每股盈利(EPS)也較預期高分別8%和10%。

    該行認為港交所盈利穩定,相信於弱市中會有好表現,而當成交量回升,其盈利和估值將更好,故給予「增持」評級,目標價290元。

    滙豐環球研究則認為,隨着中港互聯互通增加、新經濟公司上市以及在高投資收益下,將支持港交所表現,維持「買入」評級,目標價280元。

    在季績公布後,港交所股價以橫行為主,於220至230元水平徘徊,隨著港股氣氛有所好轉,料利好因素可重獲市場注視,股價有望追落後。建議可於225元水平買入,目標260元;止蝕205元。