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摸貨︳落閘防買家短炒 銀行有錢不賺3個原因︳陳永健專欄

按揭

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政府宣布全面「撤辣」,交投數據立時有明顯改善,幾個新盤銷情亦十分理想,重現「一Q清」情況。樓市氣氛終於迎來一陣熱度,筆者身邊不少較資深的投資者當撤辣消息一出後,已表示打算短期內入市,更進取的更打算以「摸貨」方式賺一筆。然而,及後多間不論大小型銀行均陸續傳出不接受「摸貨」按揭的消息,對於年輕一代來說,可能不清楚甚麼是「摸貨」,而銀行為甚麼不願為「摸貨」承造按揭呢?待筆者跟讀者解釋一下。

「摸貨」的舉動,在1997年金融風暴前曾十分盛行。
摸貨一字英文為「Confirmor」,意思是買家在簽署買賣合約後,並在指定成交日期前,將物業權益,以高於合約價轉讓給其他買家,從而令原買家可以在短暫交易過程中圖利。

摸貨︳曾在97金融風暴前盛行

「摸貨」曾經在1997年亞洲金融風暴前十分盛行,一個單位在成交日前轉讓過三、四次是十分常見。
據報當年最誇張的摸貨例子,一個單位竟可轉讓達14次。
一個物業在短時間內頻繁轉讓,而每次轉讓大多較原先價高出一些,這樣短炒自然有助刺激樓價上升。
舉例陳先生(化名)以400萬元買入一個單位,簽署買賣合約並支付訂金後,在成交日前以450萬元,把權益轉讓予另一位買家,成功在賬面上賺取50萬元差價。

這種短炒行為,直到2010年才被政府直接打擊。
時任財政司司長曾俊華落實不容許買家,以樓花新盤買家以提名下手買家為由取消交易;否則,買家的訂金將會被沒收,兼把所沒收訂金上調一倍。
其後政府再新增額外印花稅(SSD),物業在購入短期內出售,將要支付印花稅,亦即其中一項辣招稅。
隨銀行拒絕為「摸貨」承造按揭,意味買家只能以full pay形式完成物業買賣;如買家未有能力full pay,就只能撻訂,損失訂金及其他費用。
雖然香港目前經濟狀況穩定,市場罕見買家無能力還款斷供的例子,但銀行仍然不願意為「摸貨」承造按揭,自然有其考慮因素。

摸貨︳銀行對後市看法審慎

筆者估計有三個原因。首先,銀行可能是受政府對樓市取態影響。
雖然政府宣布「撤辣」,但不等同鼓勵短炒風氣再次在香港蔓延。
所以在撤辣不久後即傳出銀行不承接「摸貨」按揭,目的就是不希望當年短炒氣氛熾熱,令樓市大幅波動的情況出現。
其次,是銀行對後市看法十分審慎,不願承擔更多風險。
第三個原因,是加上整個摸貨的交易程序複雜,近十多年已在市場絕跡,就算銀行有心推行,都需要時間再檢討審核細節。

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撰文:陳永鍵