白居二 防按揭期縮短

白居二買家要計清 防按揭期縮短失預算

按揭

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房委會今年中將推出「居屋2023」,涉及單位高達9,154個,並在今年4月正式通過收緊綠表及白表購買居屋的限制,綠表買家在申請購買居屋前兩年內,不可以在港擁有物業;另又把白表資產限制再收緊。在居屋購買門檻提高的同時,有議員就提出要活化居屋第二市場,建議房委會將按揭還款保證期,延長到至少50年。這個按揭還款保證期是甚麼意思?對二手居屋買家又有何影響?

現時房委會會為資助房屋提供按揭還款保證期,即由房委會做擔保。若居屋業主在購入物業後,因財務問題而無法繼續供款而導致斷供,債務會由房委會承擔,目前房委會的擔保期為30年,一般已足夠覆蓋一手業主的還款期。而正因有房委會做擔保,所以買居屋申請按揭是毋須做壓力測試,只要符合房委會買居屋的條件及資格,就可以順利申請按揭上會,買家買入居屋時,基本上不會遇到太多問題。不過,受這個擔保期最大影響的,不是一手業主或房委會,而是白居二買家。

白居二 防按揭期縮短
(圖片來源:unsplash@micheile-henderson)

按揭期須扣減擔保期

因為當買家透過白居二購買二手居屋時,普遍銀行在計算按揭還款期時,會先將房委會剩餘的擔保期扣減,以計算按揭年期。假設陳先生打算透過白居二買入一個樓齡20年屋苑,就算陳先生只有30歲,仍然很年輕,屋苑樓齡只有20年,但銀行批出的按揭還款期或僅十年,而且有可能會被銀行要求須通過壓力測試,全因房委會對該物業擔保期,只剩下十年時間。這個計算方法,自然會影響到二手居屋業主在轉售物業時遇到困難,特別是持有樓齡較高的居屋物業業主。

銀行或寬鬆處理申請

不過,其實現時銀行為白居二買家提供按揭時,會有一個較寬鬆的做法。例如居屋樓齡如果是19年以下,其實銀行都可以提供長達25年的九成按揭,不會得11年還款期那麼短。

假如居屋樓齡是19年以上、30年以下的做法亦有改變,在擔保期內買家可以造九成按揭,但擔保期完了後,銀行僅能提供六成按揭;買家屆時有可能要補差價給銀行。至於樓齡30年以上居屋,銀行最多只能做六成或以下按揭。如果房委會擔保期延長至50年,自然能解決很多衍生問題,不過,房委會暫時只是回覆會作檢討,市場仍然期待,是否會延長擔保期。

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撰文:陳永鍵圖片來源:經一編輯部, unsplash@micheile-henderson