租金收入可計入息 買連租約樓有何限制

買樓收租不外乎買入單位再放租，又或者直接買入連租約單位，後者表面上最簡單直接，實際上，在按揭上會面對較多局限，各位買家需要小心注意。
先簡單說一般買樓，業主再自行安排出租事宜的情況，現時購買一手或二手物業出租，業主最高都可以向銀行造到七成按揭，已無過往是否首置身分之分。
假如想造八至九成按揭再放租的話，由於承造高成數按揭，需要購買按揭保險，按揭保險條件之一，是物業必須作自住用途。
因此八至九成按揭買入的物業是不可以出租，將高成數按揭物業「偷雞」放租是違法行為，業主有機會負上刑責。
因此，以高成數按揭買入物業的業主，必須先將按揭成數降至七成，才符合「合法」出租物業的資格。

8折計算租金收入

另外，假如買家本身已持有物業，尚有按揭未還清；或買家為其他按揭擔保人，均同樣最高可以造七成按揭買樓收租。
至於供款與入息上限，則不論有沒有按揭在身也好，同樣劃一為50%。
有些已持有物業並正在供款的買家，可能會擔心供款與入息比率不符合要求，其實租金收入是可以計算入息，不過會有一定扣減率，已出租的物業租金收入，可以八折計算。
例如某住宅單位每月租金收入為20,000元，那可計算入息則為16,000元。
至於尚未出租的物業，同樣可以把「預期租金」納入計算入息，銀行會評估單位市值租金，再扣減一定比率作為計算。

不過，不同銀行做法或有差異，如果需要把「預期租金」計入入息，買家宜事前多作查詢，或找按揭轉介公司幫忙。

買入物業前未必可上門視察

至於購買連租約物業，理論上，對一心把物業作投資用途的買家來說是最划算，一來不用擔心物業難租出或偏離市價，因為有人承租，即代表有最新的數據可作參考，計算預期回報及申請按揭時，關於入息部分便較清晰。
此外，一般來說，買家或可節省一筆翻新費用，提升物業整體回報。
然而，買入連租約物業意味著買家不能申請按揭保險，因此最高按揭成數只有七成。
而由於物業仍在出租，買家想要在買入物業前上門視察，亦有機會遇上阻滯，這些都是買連租約物業需要提防的事宜。