首次置業懶人包

首次置業懶人包│新手必睇首置按揭申請優惠比較 9成按揭壓力測試及最佳供款年期

按揭

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首次置業人士想上車,早年「林鄭Plan」和陳茂波於2022年財政預算案公佈按揭保險進一步放寬(「波叔Plan」),讓價值千萬以上住宅可申請高成數按揭,以享高達9成按揭優惠及較低從價印花稅優惠。一直以來,首置名額非常珍貴,但真正定義是甚麼?按揭成數如何計算?買家稅務有甚麼優勢?

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按揭優惠

根據最新的按揭保險措施,首次置業者購買價值1,000萬港元以下的現樓住宅單位,可獲得高達九成的按揭貸款。而對於價值介於1,000萬至1,125萬港元之間的物業,則可獲得八至九成的按揭貸款(貸款上限為900萬港元)。自2023年9月起實施的放寬按揭保險措施意味著,無論是購買現貨物業還是樓花,以及是否選擇全數付款或按揭支付,首置人士都有資格申請九成按揭貸款,即使物業價值為1,000萬港元。

2024最新:金管局宣布暫停壓力測試要求

自2月28日起,銀行不再要求對於新簽訂臨時買賣合約的物業交易,進行按息加2%的壓力測試。這意味著,從這天開始進行的物業交易將不再受到這項測試的影響。不過,申請人仍需要通過供款佔入息比率(DSR)才有可能獲得按揭批准。

甚麼是供款佔入息比率(DSR)?

供款佔入息比率(DSR)是銀行對申請人基本入息的要求。按照這項要求,每月總供款金額不得超過申請人入息的50%。舉例來說,如果月入為40,000港元,每月按揭供款不得超過20,000港元,以確保其符合相關要求。對於第二套房按揭或非自用物業按揭,供款佔入息比率上限被調整至40%。

《2024/25財政預算案》於公布後,引起了廣泛關注。根據該預算案,自2024年2月28日起,所有辣稅均將全面取消。這包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅從價印花稅(NRSD)。對於擁有300萬港元或以下價值的物業的買家,無論是炒家、境外客、公司客還是非首置客,都只需支付100港元的印花稅。

經調整後買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅(第2標準稅率)稅階(包括特別寬減)

代價款額或價值 [以較高者為準] 稅率
不超過$3,000,000 $100
$3,000,001至$3,528,240 $100+超出$3,000,000的款額的10%
$3,528,241至$4,500,000 1.5%
$4,500,001至$4,935,480 $67,500+超出$4,500,000的款額的10%
$4,935,481至$6,000,000 2.25%
$6,000,001至$6,642,860 $135,000+超出$6,000,000的款額的10%
$6,642,861至$9,000,000 3.00%
$9,000,001至$10,080,000 $270,000+超出$9,000,000的款額的10%
$10,080,001至$20,000,000 3.75%
$20,000,001至$21,739,120 $750,000+超出$20,000,000的款額的10%
$21,739,121或以上 4.25%
按揭還款期 最長為30年,但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。
H按 VS P按 除非個別房屋要求,由於現時拆息低企,九成以上置業人士選用H按供樓。
信貸紀錄 申請人的信貸紀錄必須良好,才能順利申請按揭。
選擇按揭計劃 要選擇最適合及最優惠的按揭計劃,最重要貨比三家。
估價 銀行會為物業進行估價,如果出現估價不足,按揭貸款額有機會受影響。

甚麼是首次置業?

在銀行或按證公司角度,首次置業是指未持有任何香港住宅物業,不論是過去從未置業的人士,還是已經賣樓人士,或者曾經與其他人擁有物業但已經「甩名」,只要現時手上沒有住宅物業,也符合首次置業的定義。不過如果打算選擇居屋一類資助房屋,房委會等部門對首置定義會更會嚴謹。

有專家提醒,首置者除要預備首期資金外,亦須預留多一些金額去應付首期以外的開支。而銀行批核高成數按揭考慮眾多因素,另要增加個人借貸力、縮短供款期及節省利息開支,上車才不是夢。

真首置?假首置?

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,目前首置買家分兩類人士:

  • 第一類是從未擁有過物業,首次買樓而物業是作自住用途者,稱為「真首置」
  • 第二類是曾經與其他人士共同擁有物業,最後以近親轉讓或其他方法甩名,而回復首置身分,銀行也當為首置人士,惟實際上為「假首置」

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首次置業三大優勢

曹德明提及,兩類首置買家在購買物業時,均享有三大優勢。首先,可買物業種類較多,除買私樓外,亦可考慮參與居屋、白居二巿場。其次,金管局對按揭成數有限制,而首置人士自住物業貸款,最高可申請90%按揭,僅須付一成首期便可上車。

假設所買的物業樓價為400萬元,理論上須付15%從價印花稅,即60萬元。惟首置而自住用途的買家,則僅須繳付樓價的2.25%印花稅(90,000元),慳稅達51萬元。買樓時未必一次過付清,就要向銀行借按揭貸款。一般可選用銀行同業拆息按揭(H按)或最優惠利率按揭(P按) 。「H按」是以銀行同業拆息(HIBOR)為計算利率的基礎,銀行提供的按揭計劃為「H + X厘」。

詳情可參考稅務局印花稅收費表

H按計算方法及好處

舉例說,以一個月HIBOR為2.22厘,以市場最抵的按揭計劃H+1.23厘計算,原H按為3.45厘。不過,由於H按息率有機會急速抽升,銀行通常設有「鎖息上限」作「封頂位」,故實際H按息率或只需2.375厘或2.475厘。而P按則為「P – X厘」,部分銀行提供的P按約2.625厘,申請人可享受超過1厘的息差優惠。

逾九成業主用H按

根據金融管理局的數據顯示,目前逾九成業主,選用H按計劃。曹德明指由於H按有封頂息率作保護,大部分買樓客敘造按揭時大多會選H按,以節省利息支出。「除非預期香港加息步伐加快,令H及P利率扯高,前幾年試過P rate飆高至8厘,H按封頂息率較P按高,選擇前者就不著數。」另外,在供款方式方面,可選定息、浮息按揭或定額供款。

定息按揭:

曹德明表示,現時銀行較少推定息計劃。定息按揭非全期定息,主要為貸款期首一至三年,其後便會變回浮息按揭。當巿場現利率上升週期,例如美國處加息週期,本港又跟隨,便有一半貸款人士會選擇定息計劃,以避過風險。惟一般定息期愈長,其利率也愈高,借貸人宜小心計算整體季利息支出。

浮息按揭:

現時大部分以浮息計劃為主,即隨息率改變,每月供款額不同。當處於低息環境時,選擇浮息計劃的好處,是利率下跌,每月繳付給借貸機構的利息會較少。

定額供款:

另外,首置又是固定收入人士,可跟銀行商討採取每月定額供款計劃,償還貸款。曹德明指,定額供款的好處,是每月供款有預算,銀行會在貸款人在申請按揭貸款時,以即日利息及貸款年期,去計算每月固定還款金額。但要留意的是,供款年期或不能用最長30年,只可選擇約25年期。因為當利息上升時,銀行可將供款期,由25年延長至30年期,下一步才調整供款額。

最佳供款期25年

現時本港最長供款年期上限是30年,雖然借到盡而拖長年期的槓桿較大,可令供款壓力減少。但曹德明認為,根據經絡按揭息率指數(MMI)顯示,過去本港處十年低息期,按息水平約2.65厘,預期未來數年亦在這低水平上落,故以按揭年期短較佳。

他指貸款人要做好風險管理,建議最佳供款年期為25年,因可自製「保險掣」。當貸款人未來遇到資金周轉不靈、想轉按或增加現金流作生活額外開支時,亦可向銀行提出延長供款期的要求。另部分資金較鬆動的業主,亦想提早供滿一層樓,然後再供多一層。

想提早供款期亦有辦法,可在銀行的罰息期(大部分為兩至三年)外,每隔幾年投放一筆資金還款,以避過罰息期內,須繳付的額外手續費。「只要儲夠一筆錢,便在罰息期外一筆過投入,達到即時扣減貸款本金的效果。即時慳利息,可令供款期縮短。本來要供25年,可能縮短供至20年已供完。」

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首置買樓要付哪些費用

實際上,上車需要準備多少資金呢?

曹德明指出,敘造高成數按揭者,手上的現金流只能預備一筆首期仍不足夠。因為除了首期外,其他支出尚包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費和雜費(見表二)等。以購買400萬元物業為例,除40萬元的一成首期外,另有約17.4萬元的按揭保險費,以及約14萬元的其他支出。

不過,曹德明說,按揭證券保險公司收取的按揭保險費,其實可向銀行借貸。以30年供款期造浮息按揭為例,一次付清保險費為佔貸款額的4.35%。此筆費用可計入按揭貸款內,部分銀行更提供折扣優惠,變相慳更多。

他提及,按揭保費亦可選擇毋須借貸,而採取每年支付保險費形式。「但因為要年年續保,供多三至四年貴過一次付清,所以好少人會用,故建議以一次付清的方式,較節省費用。」曹德明說。

首置基本開支(首期、按揭保險費、經紀佣金、印花稅、律師費、雜費)

首次置業 (圖片來源:新傳媒資料室)
(圖片來源:新傳媒資料室)

曹德明提醒,部分貸款人未必獲銀行批核按揭,除有破產紀錄外,最常見的小毛病,是忽略過往有信用卡、手機號碼轉台時的電訊服務商等的尾數未找清,因而會影響信貸評分。當清理好負債後,信貸狀況便會變好。曹德明建議,若計劃借樓按,可考慮申請按揭成功後才轉工;又或在返新工過了三個月試用期後,才申請樓按較穩定。

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圖片來源:新傳媒資料室、政府新聞處