樓市全撤辣

樓市全撤辣 ︳買家印花稅前因後果大整理 瑞銀:正面情緒難持久

政府政策

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樓市全撤辣 ︳市場憧憬的龍年樓市「小陽春」未出現,政府終於忍不到手,果斷全撤辣,十多年的辣招時代正式結束,完成其歷史任務。財政司司長陳茂波在2月28日公布2024/25年度財政預算案,焦點落在樓市「辣招」額外印花稅、新住宅印花稅、買家印花稅會否撤銷。
陳茂波表示,政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後,決定即日起(2024年2月28日)撤銷所有住宅物業需求管理措施,所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
政府認為,在當前的經濟及市場情況下,有關措施已無需要。 另外,金管局在2023年7月修訂了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。考慮到外圍及本地經濟情況,政府認為在繼續維持銀行體系穩定的前提下,現時有空間進一步修訂相關措施,並適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。

樓市全撤辣 ︳壓力測試要求同告終結

另一方面,金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下,有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施,並適當調整其他房地產貸款相關的監管要求適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。

「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。在2010年起,申請按揭時要通過兩關。第一關,就是「供款佔入息比率」不得多於五成外;第二關,還需假設在現水平按息上升兩厘後,供款佔申請人月入不多於60%水平。其後在2013年2月,政府把第二關的門檻進一步提升,需假設按息由現水平上升至三厘,2022年9月將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘。
即是話,如今僅只需要用「供款佔入息比率」來衡量貸款人的借貸能力,首置客而言,只要每月供款不超過入息50%就可以過關;如本身已有按揭或擔保,再借按揭的話,每月供款則不可超過入息40%就可以過關。

同時,金管局表明即日起,價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成;價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況,價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外,非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。
本港炒家買細價樓印花稅由7.5%大減至1.5%,稅款大減8成;而內地客印花稅更由15%減至$100元至4.25%。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃,實際息率為4.125厘,暫停壓力測試要求前,加2厘壓力測試的每月入息要求為50,634元,而暫停壓力測試要求後,以月供比率計算,每月入息要求為48,464元,即減少2,170元或4.3%。

樓市全撤辣 ︳辣招最早可追溯至2010年

翻查資料,樓市辣招最早可追溯至2010年11月,當時政府推出額外印花稅(SSD),限制市民在兩年內轉售單位,需要繳付樓高5%至15%的SSD,兩年後,政府於2012年10月更推出SSD加強版,轉售時間限制調整為三年內,SSD稅款涉及樓價10至20%,當時政府更推出買家印花稅BSD,以限制非本地人士及以公司名義的買家,在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。
2013年2月,政府為樓市辣招「加辣」,更推出雙倍印花稅(DSD),調整200萬元或以下物業,稅款由100元增至樓價1.5%,其餘物業稅率也加倍,由最高稅率4.25%增至8.5%。 至2021年年中,樓市開始由高呈下行狀態,加上於2022年3月撞正美國加息週期,同時亦為本港樓市帶來壓力。在2022年10月特首李家超發表首份《施政報告》 當中指出,待合資格外來人才在成為香港永久性居民後,可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅,即「先徵後退」。

即如該類人士可於居港七年並成為香港永久性居民後,就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅,但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。

辣招時序紀錄

日期 辣招內容
2010年11月 額外印花稅SSD (樓價5%至15%)
2012年10月 加強版SSD (樓價10%至20%)

買家印花稅SSD (樓價15%)

2013年2月 雙倍印花稅DSD 樓價1.5% – 8.5%
2016年11月 加強版DSD至樓價15%
2017年4月 一約多伙需付樓價15%印花稅
2023年10月 先免後徵BSD

SSD年期縮減至兩年

BSD及DSD稅率減半

2024年2月 全面撤辣及取消壓力測試要求

樓市全撤辣 ︳業主加價和封盤

全面撤辣後,市場預期二手交投有望好轉,即時有放盤業主加價和封盤,炒家天堂荃灣中心即時錄2宗業主反價個案,其中1宗加價12萬元,美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示,荃灣中心4座高層D室,實用面積324平方呎,2房間隔,昨日298萬元可收票,撤辣消息公布後,業主表示逾310萬先會考慮,加價12萬元或4%。
將軍澳區亦出現反價個案,中原地產高級分區營業董事柯勇指出,將軍澳日出康城LP6 1座高層D室,實用面積905平方呎,3房間隔,之前叫價1,600萬元,最新反價至1,650萬元,反價50萬元或3%。

樓市全撤辣 ︳撤辣真的可以救市?

市場人士同樣有疑問,到底全面撤辣是否一定等於成功救市?
仲量聯行香港主席曾煥平表示,歡迎政府撤銷所有調控樓市措施,預期全年住宅成交量可以顯著增加10%至15%,樓價跌勢將會減慢,幫助樓市軟著陸。然而,影響樓市的負面因素包括利息高企、經濟疲弱、積壓的大量新盤等仍然存在,單靠撤辣難以扭轉跌勢,預期樓價今年仍會下跌10%,要待減息及經濟好轉,樓價才能止跌回升。

樓市正面情緒難以持久

瑞銀亦認為,就算政府宣布全面撤辣,對樓市的正面情緒亦難以持久。一方面市場仍有大量供應,預料今年內可供銷售單位達5.1萬伙,或須要3年才可以消化。同時信貸市場環境緊張,導致槓桿較高的發展商或須要減價賣樓以加快資金回籠,促使反彈空間變得有限。

加上租金收益率與按揭利率之間的負利差繼續壓抑需求。因此該行認為就算撤銷相關印花稅,今年本港樓價仍錄得5%至10%跌幅,又預期上半年本港樓價仍面臨挑戰,若租金進一步復蘇及按揭利率下跌,市場情緒或於下半年有改善。
中原集團創辦人施永青指「事情當然沒有這麼簡單」。施分析,影響樓市的因素很多,不是改變其中一項就可以扭轉整個局面的。不過,若是可以逐一減少那些不利樓市的因素,就可能產生量變質變的效果。資金肯不肯重投房地產市場,還得看利率的趨勢、樓價的調整是否已經足夠、租金回報率能否升至更有吸引力的水平、實體經濟能否重展動力,地緣政治的緊張局勢是否漸見紓緩等。

施永青:樓價企穩機會增加

他認為撤辣後市場的交投量一定會增加,樓價企穩的機會亦會增加。這總好過市場交投疏落,小業主因套現困難只好削價求售,釀成互相踐踏。

圖片來源:政府新聞處