買樓 買保險 資料圖片

買樓出租還是買保險 年輕人的人生交叉點

樓市熱話

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諗sir:

本人28歲,月入54,000元,手持現金30萬元,剛供完一份人壽保險;另有一份供了七年的危疾加儲蓄保險,每年供款11,000元。現跟家人同住,每月給家用11,000元, 日常支出10,000元,儲蓄33,000元。如無意外,兩年後會儲得120萬元 ,應可付兩成首期買一個600萬元單位。
現有問題如下:(一)由於工作地點關係,之前買樓目標為東涌、愉景灣或元朗。但閣下在課堂上說過這些區域供應太多很難有升值潛力,那應否將目標定在東鐵沿線,之後將物業放租,自己再在公司附近租樓住?(二)除了東涌區 ,亦有考慮港島,因為接近家人住處。但符合預算的樓盤,不是舊區單幢樓,就是一手開放式細單位,應怎樣選擇?(三)應否進取一點,及早從保險套現改為投資股債?

讀者Bruno

買樓買Exclusiveness,樓是貴在不能與人共享,故其獨特之處及稀有性比加減息率更重要。
買股票則買趨勢,股票既沒Exclusiveness更可無限印發,當行業上升,就算當垃圾級管理都有得賺。
食大茶飯還是打工打一世
讀者收入穩定加上收入對比上不俗。在28至35歲這七年應打好基礎,「插」好三支樓在身,然後找租客供起兩個單位;近40歲開始就更有能力去考慮能否「食大茶飯」,還是打工打一世。
第一間樓可以自己名義買,九成上會,由於讀者借貸力短期內看盡700萬元,用常數2.5計最多供樓每月27,000元,即借盡675萬元。

所以建議買500萬至600萬元價碼的大屋苑單位。當然入手後會否「借」給朋友自住「收利是」,讀者自行決定。
第二間樓要用父或母或未來太太名義,也可八/九成上會。由於讀者700萬元借貸力在買第一間樓後,剩下100萬至200萬元;加上未來太太亦可提供一點借貸力,在讀者擔保下第二間樓按揭批核問題不大。
至於買樓首期,由於第一、二間樓均是八至九成上會,平均每間借80萬元。
30歲的人會不會儲到80萬元?能否在32至33歲再有80萬元? 以讀者儲蓄進度難度不高。
買第三間樓應是七年後的事,到時第一間樓已供款不少,建議補點錢加上等樓價比買入價升約兩成,趁第一間樓結欠比市價低於50%之時,「轉正」出租,買第三間樓就有眉目了。

供樓長期來說自然愈供愈輕鬆,年輕人早醒覺早部署往後人生更成功。
人壽和醫療保險有一定用處,但若儲十幾廿年錢,只怕取回保險到期值時連通脹都追不上。
你和我說為2043年的我去儲500萬元?那有沒有考慮過2003年的我,原本100萬元買到的樓現在升到幾貴?

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