【銀紙貶值大時代】買樓收租 vs 買地產股 vs 買REITs收息點揀好?|胡說樓市

【銀紙貶值大時代】買樓收租 vs 買地產股 vs 買REITs收息點揀好?|胡說樓市

近期熱門投資話題離不開持現金難保值,最高調的例子,首推Tesla創辦人馬斯克(Elon Musk)宣告投入比特幣懷抱,Tesla買入15億美元比特幣,他更明言面對當前法定貨幣出現負利率,只有傻子才不放眼別處。比特幣創新高之餘,更突顯市場對貨幣不信任,市場料美元貶值浪潮未完。

美國去年啟動無限量寬政策(QE)及2萬億美元政府救市計劃,其後又陸續實行了約9,000億美元的第二輪財政刺激計劃。目前又醞釀1.9萬億美元的新一輪財政刺激計劃,正等待國會通過,料推行機會大。

美國聯儲局資產負債表已由2008年「金融海嘯」時4.5萬億美元,因應疫情而急升至2020年7月逾7萬美元,現時超過7.5萬億美元。美國海量財政及量寬政策,只會令美元更易受壓。

眾所周知,港元與美元掛勾,令港元變得便宜。近日本港一手及二手樓有轉旺跡象,而「大笨象」匯豐控股(0005)又剛公布恢復派息,在香港投資往往離不開物業及股票,究竟投資住宅物業要考慮甚麼?投資物業、地產股或REITs回報更大?

撰文:胡說樓市| 圖片:istock、胡說樓市圖片

【銀紙貶值大時代】買樓收租 vs 買地產股 vs 買REITs收息點揀好?|胡說樓市
買樓收租與買股票是港人常見的抉擇。(圖片:胡說樓市)

1. 買樓收租前要考慮事項

(一)15%印花稅

以沙田第一城一個304平方呎、兩房單位為例子,最新成交價為520萬元,呎價為17,105元,以屋苑平均呎租37.2元計算,每月租金為11,308元。

如果買家是首置人士,印花稅率為3%,以物業價值520萬元,應繳稅率為15.6萬元。

不過,如已非首置客,再另買物業作投資,就要繳交劃一15%從價印花稅,假設計劃購買的物業成交價為520萬元,稅款要高達78萬元。

(二)投資客按揭條款難度高

投資客在按揭申請方面,較自住客或首置客困難得多。因為根據金管局指引,如果購買住宅物業作為投資用途,按揭成數最多是50%,假如買家非首置客,按揭更要多減10%,亦即只有40%。

以成交價520萬為例,投資收租首期要260萬,如果買樓者非首置,按揭只可借208萬元,首期更要加至312萬元。

另外,如果是投資客,在計算供款能力時,供款佔入息比率及壓力測試要相繼調低10%,前者由50%降低至40%,後者以60%降低至50%。

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沙田第一城兩房現租務回報約2厘。(圖片:胡說樓市)

(三)持有物業成本、買樓收租的兩種回報

印花稅只是購買物業初始一次性成本,但長遠持有物業產生持續成本,如果要計算投資回報率,要減去有關成本。

以是次沙田第一城304平方呎單位為例,最新市值為520萬元,市值租金為11,308元,假設最終幸運地以12,000租出單位。

情景(A):

假如是首置投資客,可承造5成按揭,剩餘上會供款,以現時按揭利率最多2.5%計算,月供10,273元,賬面上月收入只有1,727元。

不過,還未扣除管理費、佔租值3%的地租、佔租值約5%的差餉、以及買樓收租要繳交的支出等等。值得留意的是,將物業放租需要保養,每份租約之間或需作簡單裝修,這部分支出亦要計算於在內。總括而言,開支包括管理費、差餉、地租、單位維修費用及按揭利息(如有)等。

至於投資回報方面,按上述(A)情況,年租金淨收入只有20,724元,要計入開支約包括:一年管理費10,944元、地租4,320元、一年物業稅17,280元(而過去政府多次免差餉,暫假設不用計入差餉。)

基於上述眾多支出,投資者每年要倒貼11820元。所以,因樓價高企,近年租金受壓,透過供樓方式投資物業並不划算。

情景(B):

投資者有多餘資金一次過以現金full paid購入,年租金可實收144,000元,扣除上支出,每年實收111,456元,年租金回報率為2.14%,有關回報與(A)截然不同。

不過,亦要留意首數年租金收入,可能要用來抵銷首次印花稅,之後的租金收入才「平安落袋」。

簡言之,投資物業借愈少錢愈有利,因為至少可省卻利息開支。而情況(B),回報率逾2%,勝過存現金於銀行做定存,而香港港樓於過去10年跌幅不大,買樓至少可保值,甚至有機會受惠升值抗通脹。

不過,如果投資者嫌買樓收租麻煩,包括要找經紀放租、維修、搵租客等,大可將同一筆錢520萬元,投入股海,可買入地產股或房地產信託收息。有關回報又會如何?

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2. 買地產股收息注意事項

(一)地產股收息回報

本地四大主要地產商,包括新地、恒地、信置及長實,四者中以恒地股息率最高,可高達5.5%。而四隻地產股過去作風穩健,企業面對財務風險不高。

以恒地為例,公司擁有大量可售物業,亦持有不少收租寫字樓及商場,租金收入強勁,旗下物業出租率96%,本港亦擁有土地儲備約2,430萬平方呎,令該股有一定投資價值。

在本港投資股票,不用支付資本增值稅,只需支付多種費用,包括經紀佣金0.25%;證監會交易徵費為成交額0.0027%;聯交所交易費為成交額0.005%;政府印花稅為成交額0.1%;中央結算股份交易費為成交額0.002%。

假如將520萬元全數買入恒地股份,有關開支只為18,704元。以2月22日恒地收市價32.85元作參考,並以2019年每股派息1. 8元計算。全年收息有28.4萬元,扣除有關支出,一年回報有26.6萬元,投資回報率有5.1%。明顯勝過買樓收租回報2.1%。

(二)投資地產股風險

雖然有關回報率很可觀,每月收入有20,000多元,但是要留意當中風險。首先是股息派發不是保證,以匯控為例曾試過不派息,而派息水平亦有加有減。

股價本身可以大幅波動,即是資本投入全無保證。以恒地為例,受到疫情及政經因素影響,去年該股低位見27.2元,跌幅較現時可有17%。換言之,本金520萬元,賬面上蒸發88萬元。

反觀,近十年本港樓價鮮見下跌17%,即使長遠而言股價是呈上升軌跡,但又不是絕對保證。

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3. 投資REITs注意事項

(一)投資REITs回報

港人至愛領展房託基金,每個財政年度分派予基金單位持有人之總分派金額不少於其可分派收入總額之90%,令派息比率較地產股穩定。

領展房地產投資信託基金(00823)擁有本港優質社區商場及寫字樓資產,租金收入有穩定增長,現時股息率4%。

如果將520萬元轉為投入領展,以2月22日收市價69.8元參考,以及2020財年為例,每基金單位派息2.8719元作計算,年收息為21.4萬元,扣除費用年回報有19.5萬元,股息回報率3.7%。有關回報率明顯低於恒地。

(二)投資REITs 風險

投資房託的好處就是派息穩定,以領展為例,過去五年派息或分派持續增加。派息穩定性勝過地產股,更有保障。

不過,與地產股一樣,要面對股價波動,即是本金出現下跌,例如,如出現突發事件如疫情,領展單位於去年可跌至58.8元,較近日價格可跌16%。

結論

總括而言,如果有一大筆閒錢,買樓投資保值仍是不錯選擇,不單可保值、抗通脹、投資回報率逾2%,完勝於放入銀行,賺取微薄利息;但要透過供樓收租就不大建議。

此外,雖然買入地產股及REITs回報率更高,但是本金有大幅波動,難以預測股價於未來走勢。

因此,「針無兩頭利」,不願承受風險,回報自然下跌,最重要視乎投資者承受風險能力,別把所有雞蛋放在同一籃中,才可晚上安眠。