一家三口月入$53,000 惟理財無方錯失一生三宅:「兩樓一債」四部曲!| 諗sir

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諗sir:本人38歲,家庭主婦;丈夫40歲,月入53,000元,有兼職(合共約20,000元,但無收入證明);小朋友5歲,一家人住九龍區三房居屋,尚欠銀行300萬元,樓價市值700萬元(未補地價);開支為按揭供款18,000元、使費25,000元、小朋友學習4,000元,扣減父母家用,只能月儲約16,000元。

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之前不懂理財,所以儲蓄不多,現在想追回失地,今年起開始可月儲30,000元,現有現金約200萬元。丈夫之前借了p loan 20,000元,請問是否會影響貸款?如一筆過提前還款是否較好?怎樣才能提升信貸記錄?目標想一生三宅,短期目標(四年內)想達致有多一層收租樓(想用丈夫名購買),以及可利用債基產出的現金流作以租養樓。多謝閣下指點!

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由於先生有20,000元借貸,借貸力下降為(53,000÷2-20,000)÷10,000×2.59= 168萬元。再買樓便不夠借。

至於p loan,需將清還之證明,以電郵或傳真到環聯要求消除紀錄,若有主動提及,三至七天可清消除欠款紀錄;否則,半年後會在信貸報告清除。

有人認為信貸評級高,就可以在按揭方面借多些錢,或者可買到樓,這屬不正確。

信貸評級只顯示欠款人在過往的還款是否準時,例如一個還款準時的看更,坦白講,一般情況下借不到千萬元。

4步達成目標

說回一生三宅,或再推前一步「兩樓一份債」。讀者由於居屋未補地價不可以加按,所以第一步,當然是找清p loan。

第二步,太太要有人工出,證明文件必須齊全;第三步,假設太太月入35,000元,找清p loan

後,家庭借貸力為(35,000+53,000)÷10,000x 50%x2.59=1,139萬元。

而居屋只欠了300萬元,用太太單名再買第二宅收租,剩839萬元(1,139萬-300萬元)借貸力,十分樂觀。

若太太買700萬元樓,每月收租17,000元,首期及雜費約100萬元,借給親戚住,九成上會月供23,000元,而收租17,000元。

留意手上還有100萬元剩,可買債基每月收息,年息在10厘左右。

每月收租17,000元+債基8,000元回報,令讀者有多間樓揸手及2,000元(17,000+8,000-23,000元)正現金流。

第四步,假設供樓五至十年後,這間樓已供了大半,屆時月供僅8,000至9,000元。

計及月租17,000元,若債基增至投入150萬元,每月派息12,000元,正現金流為20,000元(12,000+17,000-9,000元)。

讀者近50歲時,便有至少每月20,000元正現金流。如儲錢進度更快,未來現金流更多。弄好兩樓一份債,有時間再向一生三宅出發吧!

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