買樓房租定投資增加收入?債基快見效攞快感兼加快儲蓄速度

家庭月入$66,000焗買1,600萬複式變「最壞打算」:債基加快儲蓄攞快感!|諗sir

樓市

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讀者徐先生:本人月入56,000元,太太為主婦,月入10,000元,家有一子一女。目標鎖定買入掃管笏一個複式單位,最壞打算是以1,600萬元成交,希望買到這單位。

問題如下:

(一)如果買不到,同區會有其他比較好的推薦嗎?

(二)如成功買到後,儲蓄已盡,要再翌年尾才會有花紅進賬,以後日子要如何部署穩收息,增加收入,供樓及供小朋友讀書兩兼顧?

有想過以太太單名買屯門瓏門兩房租出,或投資100萬元,採用閣下月收息25,000元方案,或10年triple plan方案,是否可行。謝謝!

先講投資100萬元,要收25,000元利息,即30%年息,是早年筆者投資拉丁美洲的巴西國債基金,同時再造槓桿而成就的,現時已不合用。

現時收少些,100萬元收息15厘,約每月收取18,000元利息仍是可以。

這是利用債基收息,要敘造槓桿才可。

留意,筆者不鼓勵學生買投資相連保險去收息。

因利用投資相連保險買入債基,等於同時付保險計劃平台費及基金管理費,相比下,單買債券只付管理費,成本便宜多了。

那收高息是否表示高風險?其實滙豐銀行和內銀股,早年曾被歸類為低風險收息物,可是近年息率累跌幾成,令不少收息者重創。

 買樓房租定投資增加收入?債基快見效攞快感兼加快儲蓄速度
(圖片來源:[email protected]

以債基加快儲蓄速度

此外,一般債基是12月買,1月收息,由於快見效易見證,所以先以債基去收息,「取取快感」正常不過。

讀者又問,買瓏門兩房租出的方案如何?筆者認為,如果年輕而未有樓,那先儲蓄,以首置為重任。

然而如已有樓在手,或正儲蓄買下一間樓,在樓與樓之間,用債基去加快儲蓄速度,效果比買股票好。

而另一10年triple plan方案,其實不一定十年,七年都近double。

應該採用香港最高內部回報率(IRR)及融資不加落環聯(TU),不影響之後買樓的方法。

融資是指一個舉例400萬元的保險計劃,只需投資40萬元;另360萬元是經銀行借貸,便可收取約1%至2%年息。

假設2022年加息,可令融資計劃有cap、有封頂;而首三至四年後先breakeven。

另六年IRR為8.11%,盈利為78.96%;而七年IRR為9.98%,盈利為130%;八年IRR為11.93%,盈利為207%;十年IRR為11.79%,盈利為309%。

讀者等於用400萬元面值去收息,夾埋借到360萬元的低融資支出,一來一回就可高額套息,對比付出10%的首期,回報率較高。

這亦是為何有人覺得買樓會大賺的原因。

因為閣下付出的僅是10%至20%首期,而樓價就按物業的面值去升。

即使樓價幾年間升20%,對應付出的首期,也賺一倍了。

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