一手旺場二手冷風 啟德MONACO開售約六小時 145伙全數沽清 新樓蝕讓銀主個案增

一手旺場二手冷風 啟德MONACO開售約六小時 145伙全數沽清 新樓蝕讓銀主個案增

市場購買力未受疫情持續反覆影響,一手樓持續旺場;惟二手業主不時出現「供唔掂」情況,蝕讓成交及銀主盤個案連日來持續增加,特別是新界區新型物業。正當2021年頭炮新盤、會德豐旗下啟德 MONACO日前下午進行首輪銷售,涉及145伙,超額認購近25倍之餘。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

在開售約六小時內,首批145伙全數沽清,並錄多組大手入市個案,包括兩組買家「一客三食」,其中一組買家,斥資3,790.2萬元購入兩伙三房及一伙兩房單位。發展商更表明會短期內加推,或有5%加價空間。

SSD後減價300萬易手

不過,不少新型二手物業則不時出現 「見血」個案。位於馬鞍山白石的雲海,陸續有三年額外印花稅(SSD)鬆綁貨放售,市場新近錄得一宗成交。美聯首席高級營業經理黃家樂表示,成交單位為松海臺2座地下特色戶,實用面積679平方呎,連562平方呎花園、屬三房一套間隔,新近以1,400萬元易手,實用呎價20,619元。原業主最初以1,700萬元放售,終減價300萬元或18%沽出。

原業主於2018年1月以1,580萬元一手購入單位,賬面蝕約180萬元或11%,若連購入單位的稅項及代理佣金等雜費,料實蝕約250萬元或16%離場。同時,上述單位現時有租客租住,月租30,000元,新買家可享2.6厘租金回報率。

鄰近另一新型屋苑星漣海更出現銀主盤;代理消息指,屋苑1座中層A室,實用面積1,199平方呎,四房間隔,現由銀主以2,200萬元放售。原業主在2017年,以2,487.8萬元一手購入單位,現放盤價比原購入價低287.8萬元或12%。

大埔納米樓業主斷供

此外,大埔大型新盤天鑽,市場剛錄得首宗二手成交,亦是蝕讓。美聯物業助理區域經理楊浩然指,天鑽1座低層G室,實用面積583平方呎,屬三房間隔。業主於2019年11月以823.8萬元一手買入,因打算移民賣樓,2020年10月開始放盤,叫價960萬元,急於出貨下,最後減至850萬元包SSD賣出,成交呎價14,580元。若計及樓價10%SSD即85萬元,賬面已蝕近60萬元,連釐印費及出貨佣金,估計業主實際蝕讓約近百萬元。

同區另一半新樓嵐山則錄低價銀主成交,土地註冊處顯示,7座中層A室,實用面積180平方呎,開放式間隔,因業主斷供而淪為銀主盤。單位曾於2020年6月以350萬元售出,但兩個月後取消交易,至近日終以300萬元易手,實用呎價16,667元,成交價為屋苑自2019年11月後新低,並比去年成交價低50萬元或14%。

原業主2015年以189.5萬元一手購入上址,其後曾向財務公司承做二按,套現70萬元,現成交價比當年購入價高110.5萬元或58%。另外,粉嶺高爾夫•御苑亦現蝕讓成交。其中7座中層H室,實用面積277平方呎,屬開放式間隔,日前以430萬元成交,平均呎價約15,523元。

原業主於2017年6月,以443.11萬元一手購入上述單位,三年額外印花稅SSD限期剛過,現易手賬面蝕讓13.11萬元或3%。新界西北亦有新樓出現蝕讓。最近入伙的元朗尚悅•嶺,一伙高層開放式單位蝕讓逾50萬元。中原地產分行經理鄧宏傑表示,該單位上新近錄得的首宗二手買賣成交為高層J室,實用面積195平方呎,屬開放式戶型。

業主於2020年9月以410萬元包SSD放售單位,同年12月收樓後調低叫價至365萬元,最終以345萬元沽出,實用呎價17,692元。原業主於2019年3月以364萬元一手買入單位,持貨僅一年多便轉售,賬面蝕讓19萬元,是次10%額外印花稅亦由業主負責,料至少蝕約53.5萬元或15%離場。

同區元朗PARK YOHO Genova一個兩房單位,早前淪為銀主盤,近日以643萬元沽出。市場消息透露,單位為PARK YOHO Genova第30B座中層C室,實用面積521平方呎,兩房間隔,以643萬元易手,成交呎價約12,342元。

三年承造14次按揭

土地註冊處資料顯示,上述單位原業主於2017年7月以633.04萬元購入上述單位,隨後在2018年5月至2020年12月期間,即約三年內曾14次向多間財務機構抵押貸款,個別貸款金額高達70萬至120萬元。及至2020年4月至10月份,蔣氏再七次抵押單位貸款。該單位曾於2020年7月份以690萬元易手,不過該宗交易未能成交,及後更淪為銀主盤。而新成交價較2020年7月份低約6.8%。

一手旺場二手冷風 啟德MONACO開售約六小時 145伙全數沽清 新樓蝕讓銀主個案增
同區元朗PARK YOHO Genova一個兩房單位,原業主於三年內,曾承造14次按揭,早前淪為銀主盤,近日以643萬元沽出。

晉誠地產董事張秋稱,屯門滿名山7座連平台單位,實用面積998平方呎,日前以1,160萬元成交,平均呎價11,623元。據了解,原業主2017年9月以1,566.5萬元購入,賬面雖貶值逾400萬元。

一手旺場二手冷風 啟德MONACO開售約六小時 145伙全數沽清 新樓蝕讓銀主個案增

名人陸續出貨

在大型新盤推售下,刺激一手交投急增。不過,有城中名人表明看淡後市而出貨。前立法會議員李卓人日前以1,000萬元轉讓美孚新邨物業,單位為1期百老匯街5座,實用面積827平方呎單位,平均呎價約12,092元。原業主為李卓人等人,於2006年購入後一直自用,若成交落實,賬面大賺約668萬元,升幅兩倍。

否認賣樓為離開香港

不過,李卓人回應傳媒查詢時,指該物業為他和太太所持有,因政治不穩移民潮下,對樓市沒有信心而選擇租樓居住,又否認有意離開香港。據大型銀行對上址網上估值,介乎1,053萬至1,107萬元。而區內代理亦表示,以單位質素而言,望園、海雙景,景觀開揚,成交價低市價約10%。

一手旺場二手冷風 啟德MONACO開售約六小時 145伙全數沽清 新樓蝕讓銀主個案增
李卓人日前以1,000萬元轉讓美孚新邨物業,若成交落實,賬面大賺約668萬元,升幅兩倍。

另一前立法會議價員林卓廷及其妻子,於2009年底,以約552萬元購入沙田翠湖花園單位,日前沽出。單位為C座低層1室,實用面積約1,102平方呎,原本叫價1,290萬元放盤,議價後連車位以1,268萬元易手,平均呎價11,506元。原業主持貨約12年,賬面獲利716萬元。

另外,有「紡織大王」之稱的陳瑞球,其女兒陳淑玲或相關人士,日前沽出九龍塘Eight College單位,套現5,258萬元。土地註冊處資料顯示,上述Eight College低層戶,實用面積1,777平方呎,日前連車位以5,258萬元轉手,平均呎價超過26,000元。

陳氏於2015年10月,以4,638萬元購入上址,賬面獲利620萬元或約13.36%。大埔公路沙田嶺段8623號樂豐一間洋房,實用面積3,761平方呎,日前以1.005億元沽出,實用呎價26,722元。原業主為銀徽有限公司,公司董事為徐湛滔,與上市公司中滔環保(01363)前主席及前董事中英文姓名相同,料為同一人。徐氏於2006年11月4,800萬元購入,持貨14年,賬面獲利5,250萬元或逾1倍。

延伸閱讀:2021年近萬伙二手半新樓SSD將鬆綁 日出康城兩房比11月跌價約5%成交 大埔白石角成另一供應重鎮