「上車」按揭流程解構 由簽訂臨約到正式收樓的7大重點步驟|陳永鍵

「上車」按揭流程解構 由簽訂臨約到正式收樓的7大重點步驟|陳永鍵

按揭資訊五花八門,新手業主在簽訂臨時買賣合約後,除了要選擇律師樓外,更要四出物色不同銀行的按揭計劃。在選擇按揭計劃時,需要考慮哪些因素呢?

撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash、iStock圖片

在選擇按揭計劃時,最簡單的做法是直接向按揭中介查詢,從而令按揭批核變得簡單。筆者整理了購買二手物業申請按揭的流程、須知及所需提交的審批文件,助各「上車」者了解整個按揭流程。

1. 簽訂臨時買賣合約時

在簽訂臨時買賣合約時,準業主需同時交付「細訂」,一般細訂金額為樓價的3%至5%,並在簽訂臨約後的14天內委託律師樓,簽訂正式買賣合約並交付「大訂」。大訂連細訂的金額為樓價的10%,意即業主在一開始交付了3%作細訂,其後交付的大訂金額便是樓價的7%。在簽署臨約後的14天內簽訂正式買賣合約,便須於簽訂正式買賣合約後30天內,繳付買樓印花稅

申請按揭 避免撻訂須知(上)|陳永鍵
在簽署臨約後的14天內簽訂正式買賣合約,便須於簽訂正式買賣合約後30天內,繳付買樓印花稅。(圖片來源:Unsplash)

2. 準備申請按揭所需文件

在簽訂及拿取臨時買賣合約後,銀行便會受理申請者的按揭貸款。申請者準備好文件,便可向銀行申請按揭,文件包括身分證;最近三個月內住址證明;工作證明信/最近三個月糧單 (非固定收入需六個月);最近三個月銀行出糧月結單 (非固定收入需六個月);最近一年稅單;臨時買賣合約;律師樓資料或卡片。

3. 選擇按揭計劃及向銀行進行申請

在選擇按揭計劃時,因應銀行各有不同的按揭利率、按揭回贈、罰息期、高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)、超市禮券、中介回贈、火險及家居保優惠以外,再細分至各銀行對樓齡及業主年齡所批核出來的按揭年期。

入息文件影響批核快慢

此外,各銀行對入息文件的需求不同,亦會間接影響按揭審批的快慢。筆者建議申請者可向出糧銀行申請按揭,因為出糧銀行已有申請者基本資料,在審批時亦可在內部系統裏查看申請者工作年期、公司相關資料及過往出糧紀錄,以加快申請程序。

申請按揭 避免撻訂須知(上)|陳永鍵
出糧銀行已有申請者基本資料,在審批時亦可在內部系統裏查看申請者工作年期、公司相關資料及過往出糧紀錄,以加快申請程序。(圖片來源:Unsplash)

另一方面,申請者亦應同時向兩至三間銀行遞交申請,好處是除比較按揭條款外,更可以防萬一某間銀行不批,或是審批速度過慢,仍有另一間銀行補上。申請者在向銀行遞交申請時,亦應向銀行查詢委託的律師樓是否「on list」,以免屆時增添了「駁腳費」。當申請者向銀行遞交按揭申請後,便要等候銀行的批核結果。

4. 銀行成功批核

銀行會根據申請者所提交的文件進行審批,有時侯,倘若申請者有卡數未清,銀行會要求提供更多文件,例如信用卡月結單、強積金(MPF)供款月結單或首期來源證明等。若申請者是同時進行一買一賣並申請按揭,更需向銀行提供賣出物業的正式買賣合約。當銀行審查申請者提交的文件,並決定批核後,審批部會向處理按揭申請的職員,送出批核結果,包括按揭利率,回贈,貸款金額等資料。

按揭回贈視乎貸款金額

而按揭利率、按揭回贈及按揭等優惠,一般是以申請者的貸款金額為先決條件,意味借得愈多,按揭利率便會愈低;而按揭回贈亦會愈多,貸款優惠亦會更好。

5. 到銀行簽署及開戶

在銀行批核成功後,銀行職員便會聯絡按揭申請者並確定貸款條款。假如申請者確定使用該銀行,銀行便會預約申請者,到銀行分行簽署按揭貸款文件及開立供款戶口。供款戶口一般以借貸人名字開立,如屬聯名借款人,則會開立聯名供款戶口。

在銀行開立供款戶口的同時,銀行亦會提供高息戶口(Mortgage link)給申請者,有部分銀行的高息戶口更可容許分享給親屬或配偶。各銀行提供高息戶口的存款百分比皆不一樣,申請者應當留意當中條款。在簽署按揭貸款確認文件及開立了供款戶口後,銀行便會向申請者委託的律師樓,發出指示文件及按揭貸款文件,並交由律師樓準備簽署文件,以確保在成交當日能順利進行。

6. 到律師樓簽署按揭貸款文件

當律師樓收到銀行發出的相關文件後,律師樓便會準備文件,並預約申請者到律師樓簽署按揭契及貸款文件等。如申請個案涉及擔保人,銀行亦會要求律師樓安排簽署擔保文件(Guarantee form),擔保人亦需出席並在律師樓進行簽署。申請者須留意,當個案涉及擔保人,律師樓費用亦會較為昂貴,一般較不涉及擔保人個案昂貴1,000元。

7. 收樓並完成按揭流程

在物業成交前,賣家一般會提供兩次入屋睇樓機會,如銀行需向物業作出實地視察,買家可視乎情況作出安排。準業主亦應前往單位進行覆檢,主要檢查如傢具和單位內部,是否和簽訂臨時買賣合約上的條款有所出入。

在正式成交當日,如有承造按揭,銀行會把承造按揭金額,存進代表買家的律師樓賬戶裏,雙方律師樓會再次查看樓契是否無誤,再由代表買方的律師樓,向代表賣方的律師樓支付尾數,並簽訂「轉讓契」完成交易。最後賣方會經地產經紀,或親身把鎖匙交到買方手上;買方則可獲得正式收樓,並準備裝修及安排入伙。

「上車」按揭流程解構 由簽訂臨約到正式收樓的7大重點步驟|陳永鍵
最後賣方會經地產經紀,或親身把鎖匙交到買方手上;買方則可獲得正式收樓,並準備裝修及安排入伙。(圖片來源:Unsplash)

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