解救市民荷包(下):9成按保准套現、放寬按揭還款期至40年 才可真正為市民紓困|子非魚

解救市民荷包(下):9成按保准套現、放寬按揭還款期至40年 才可真正為市民紓困|子非魚

其實金管局如果真的想為市民或中小企紓困,不如考慮將轉按套現應用在按揭新規上。

撰文:子非魚|圖片:新傳媒資料室

按揭新規用於轉按套現 有助業主渡過難關

去年政府放寬按揭保險成數,1,000萬元或以下物業可借最高八成按揭;900萬元或以下可借最高九成(上限720萬元)。惟新制的樓價範圍及按揭成數,只適用於買入物業時才適用,現有業主則不能透過這個新規加按套現,而只能沿用舊制。

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在舊制下,600萬元或以下物業,可申請按揭保險以最高八成套現;但600萬元以上物業便沒法申請按揭保,而最高只能借得5成至6成。

如果按揭新規適用於轉按套現,比如1,000萬元物業可重做8成按揭,並借取800萬元。假設目前按揭餘額為500萬元,便可套現300萬元,足以解困。就算沒有財務困難,也可先套現300萬元,再放入按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)對沖利息,以備不時之需。

以新按800萬元、30年按揭計算,這300萬元,足以捱過95個月(接近八年)供款期。假如把這筆錢放在Mortgage link戶口而不曾提走,衍生的利息也可用作供款,兩者加起來足以捱超過100個月。

建議還款期至40年

另一個可行的方法,就是放寬按揭最長還款期。

上星期金管局宣布容許銀行因應「還息不還本」將還款期拉長至超過30年,惟由於銀行現時提供的紓困期最長僅為一年,意味還款期最長僅可拉至31年,故此只是「技術性放寬」。

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舉一個簡單例子,假設借款額為400萬元,由供30年變40年,每月還款額可由15,805元減少16.5%至13,191元。若餘下按揭期數只剩20年,業主重新延長至40年,每月還款額更可減少37.8%,紓困作用比較明顯。但要留意,如果還款期30年突然改成了40年,全期總利息會增加64萬元。而且受年齡和樓齡限制,如任何一項達40年以上,便不能重做最長40年還款期。

新型冠狀病毒疫情至今還未有消退的跡象,旅遊服務業首當其衝,近日已有不少食肆面臨裁員、放無薪假甚至倒閉。不過,近日樓巿有反高潮跡象,多區出現排隊睇二手樓的情況。看來,樓價似乎沒有大跌的空間,況且,有按揭保險防護網;加上香港人的還款紀錄一直良好,銀行放寛現有物業的按揭成數或還款期,看來風險並不太高,筆者希望能夠成事,以解巿民之急。

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解救市民荷包(下):九成按保准套現、放寬按揭還款期至40年 才可真正為市民紓困|子非魚
圖片:新傳媒資料室

編按:作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。

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