九龍城重建大變天 百億收購計劃曝光

九龍城重建大變天、百億收購計劃曝光

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九龍城大變天在即!市區重建局宣布啟動九龍城區巨型發展計劃,把該區核心地帶逾3.7公頃土地重新整合發展,預計重新興建約4,350伙住宅單位,料為市建局歷來提供最多單位的重建項目,單計收購成本,估計將逾100億元。

今次市建局最新發布總佔地3.7公頃的「衙前圍道/賈炳達道」發展計劃,為2007年觀塘市中心重建項目後,近15年以來面積最大的新發展計劃。

該計劃預料可興建4,350伙,約於2030年起分批落成。以規模計,差不多等同兩個錦上路站柏瓏系列項目。
計劃重建4,350伙單位

據市建局的構思計劃,整個項目大致可分為三個地盤,其中侯王道、龍崗道、衙前圍道和賈炳達道之間的大部分土地,將作商住發展。

九龍城重建大變天 百億收購計劃曝光
(圖片來源:新傳媒資料室)

住宅樓面面積約217.88萬平方呎,平均實用面積約400平方呎,共4,350伙單位。主地盤位處九龍城街市所在的九龍城市政大樓一帶,距離港鐵屯馬線宋皇臺站B3出口,亦只有一街之隔。

主地盤將會主力發展成住宅,預料2036至2037年可落成。

2014年入伙的私人屋苑御門•前位於該地盤中心,市建局稱該住宅將不受影響。

至於衙前塱道和南角道兩條街道,將改劃為最少闊18米的綠化步行街,並且打算興建地下停車場,提供約360個公眾停車位。

鄰近太子道東一列巴士站的東面地盤,則重整現有道路,並配合啟德道/沙浦道發展計劃擬建的地下廣場而設置「門戶廣場」。

另毗鄰九龍城廣場的賈炳達道公園部分範圍,則列為北面地盤,以興建新的政府綜合大樓。

當中區內地標,被譽為名人菜市場的九龍城街市,將遷往位於賈炳達道公園部分用地的新建政府綜合大樓。

局方指,新大樓規模為現時社區設施3倍,受影響的公共服務,日後可無縫過渡至新大樓。

項目總計牽涉3.7公頃土地範圍內123個街號的樓宇,預計受影響業權及住戶數量分別約為1,007個與820伙。意即以往低矮舊樓密集的九龍城舊區,勢變高樓林立,完全變天。

市區重建局行政總監韋志成及後發表網誌補充,透露已預留逾150億元,在未來十年推行九龍城重建項目;推算收購項目內1,000個住宅及100間地盤,開支涉及100億元。

九龍城重建大變天 百億收購計劃曝光
(圖片來源:新傳媒資料室)

營造小街飲食文化區

他直言,過去受限於龍城區網格式街道及舊樓限制性契約等問題,私人發展商傾向選擇地契限制小、規劃較簡單的地盤作重建,令單幢式樓宇零散發展、「見縫插針」式出現,加劇區內規劃碎片化的情況,亦無助增加泊車空間。

故今次巿建局利用「住宅和非住宅地積比互換」新規劃工具,將住宅及非住宅准許地積比上限由7.5:1.5,調整為8:1。

通過適量減少商業樓面面積及體積,避免蛋糕式商業基座設計,營造「臨街小舖」布局。令素有「小泰國」之稱的九龍城,得以保留泰國特色。

此外,局方亦將地盤整合,拓展地下停車場空間,料可增加最少1,020個公眾泊車位,數量為區內現時路邊泊車位約2倍。

且日後會按交通評估結果及相關標準,額外提供1,200個供住宅、商舖及社區設使用的附屬泊車位,減少現時雙行、三行泊車問題。

針對今次發展計劃,市建局總監區俊豪則稱,項目將會盡力「保留小區街舖林立的街道氛圍」,並且製造一個環境孕育出「小街飲食文化區」。

至於具體做法,則是主地盤範圍內擴闊的衙前塱道與南角道兩段街道上不會「起樓」。

他期望可邀請回在這個地方營運的一些具特色的店舖,可以繼續重返已改善了的街道環境裏繼續經營。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

聘保育建築師評估唐樓

同時市建局已聘請保育建築師,對區內所有唐樓作初步評估,包括數幢位於主地盤、目前未有歷史建築評級的唐樓,將在項目獲批後作較深入的建築評估,研究如何修復和活化。

局方同時首度試行「小區規劃復修」模式,為重建項目附近樓宇保養安排等。提出全面及針對性的解決方案,冀延長樓宇壽命。

市區物業一向極為渴市,基於交通方便,社區配套完善,區內物業自然值錢,有價有市。

有產業測量師指出,本港樓齡50年或以上的屋宇不斷增加,市區重建需求有增無減,要加快發展步伐,市建局無可避免需要為重建舊樓增加誘因。

再者,本港土地資源不足,提升地積比率,是政府增加房屋主力的供應方法。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

位處名校網絡具升值潛力

九龍城物業一向有價有市,皆因位於41名校網,而且鄰近港鐵宋皇臺站,連同於有多條巴士及小巴路線,來往港九新界多處地方完全不成問題,令新盤以至二手市場都不時出現承接。

瓏碧2房逾千萬沽

位於九龍城賈炳達道138號的全新項目瓏碧,合共提供190伙,屬單幢設計。

瓏碧戶型涵蓋開放式至兩房間隔,單位實用面積介乎213至414平方呎,一律採開放式廚房設計。項目預計關鍵日期為2023年3月,樓花期不足一年。

瓏碧於5月中進行首輪銷售,以價單形式賣70伙,累沽10多伙,套現逾1億元。

日前最新賣出一伙17樓D室,實用面積414平方呎,屬兩房間隔,成交價1,097萬元,呎價26,498元。

事實上,市區單位一向渴市搶手,如果位處於核心地段及名校網絡,就更加值錢。

以往41校網主要以千萬元以上單位為主,而且樓價差距頗大,數千萬元甚至上億元物業均有。

但近年來,不乏較細而銀碼教低的新盤供應,今次推出的全新項目瓏碧是一個好例子。

此外,區內有舊樓業主見近期樓市氣氛向好,趁機全幢招標放售。

由仲量聯行獨家代理招標放售的九龍城侯王道93及95號兩幢舊樓,物業業主已併購逾四年,獲得全數完整業權,截標日期為7月8日中午12時,市場人士估計物業市值約3億元。

仲量聯行資本市場部資深董事梁瑋麟指,九龍城的大型重建計劃已正式開始,而是次標售的物業正正毗鄰該重建計劃,料將受惠於將來發展項目及其優化配套。

若買家日後能成功併購相連的一排舊樓,料可進一步擴大地盤發展規模。

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常見問題

今次九龍城重建,會興建多少伙住宅單位?

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今次九龍城重建,最快什麼時間會落成?

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