住宅租金扣稅|「租霸」入屋易請難送 小業主6條防線嚴選好租客!

樓市

上期提到《財政預算案》當中有兩項租務市場新招,明顯有利租客,今期和讀者分享一下,作為一名投資者業主,可以有甚麼策略,搵個好租客之餘,又可以保障到自己?

政府為減輕私樓租戶負擔,於《財政預算案》建議推出住宅租金開支扣稅,以及建議按「能者多付」原則,引入差餉累進制。表面看來,兩項措施都是有利租客多於業主。

不過,業主如果手上把單位長線收租,其實都有不少方法保障自己。

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了解是否正常租客

其實業主找租客如像僱主聘請員工一樣,簽約前應留意對方的家庭、工作背景、衣著及談吐舉止等。

例如租住單位的人數及彼此之間的關係,是否多在家用膳及有否飼養寵物等,以了解對方是否正常租客。

如果對方不合眼緣,毋須勉強;如果雙方感覺良好,下一步便可傾談租金及租務細節。

當然,打釐印是重要的法律證據。

過往有個別業主貪方便沒有為租約打釐印,但如果出現租霸,業主需要控告租客,法庭不會受理沒有釐印的租約。所以保障雙方權益,必須在租約上打釐印。

打釐印費用一般由業主及租客分攤,收費由年租或平均年租的0.25%至1%不等。

假設租約期為2021年1月1日至2022年1月1日,月租為20,000元,印花稅為該年租金的0.5%,印花稅便是1,200元。

業主可透過稅務局的租約印花稅計算機,計出實際的打釐印費用支出。

另一方面,「兩按一上」是保障業主的常用手法,即是指雙方簽約時,租客要向業主支付兩個月租金作為「按金」,以及一個月租金作為「上期」。

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兩按一上要先過數

假如每月租金為15,000元,租客便需要支付30,000元(兩按)及15,000元(一上),合共45,000元。

在租約完結時,租客能依照租約還原單位,業主便會發發兩個月按金。即使對方欠租或「走佬」,業主也有三個月租金保障自己。

如果租客以支票形式繳付「兩按一上」,要確保正式過數後才交出鎖匙,避免「租霸」開出空頭支票再佔據單位。

事實上,近年來為保障業主收租更安穩,不少保險公司為業主提供出租物業保險,讓業主只需要支付細額保費,便能安心做個包租公。

市場上出租物業保險產品收費標準各有不同,其中一種按年度租金收入的1.3%收費,最低保費2,000多元。

另有些出租物業保險,主要以單位面積及計劃類型計算,實用面積500多平方呎以下單位,選擇基本的計劃每年保費只需要600元左右,面積愈大,收費愈貴。

至於當單位內的家居財物被破壞,出租物業保險也能提供保障。

例如當單位被消防員造成損壞、需要清理碎礫、室內裝修等,家居保險計劃會提供額物業保障,每年保障高達20多萬元,當中家居財物保額為10萬元左右。

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此外,當業主要面對法律責任的問題時,隨時要面對大額法律的費用,或達七位數字。

而出租物業保險也有提供業主法律保障,有計劃可提供高達1,000萬元的業主法律責任保障。

包括因導致第三者意外身體受傷或財物損失時,所需負上的法律責任。

出租物業保險提供法律保障

另外,亦可保障業主因出租物業或其所在之大廈公眾地方,發生意外而須負上的法律責任。

然而,出租物業保險五花八門,想找一份最適合自己的保險計劃,了解每份保險的詳細資料,可直接向保險公司或大型地產代理免費查詢,而且有機會獲得額外優惠。

同時,由於部分「租霸」惡名昭彰,經常被入稟追討租金,所以不少業主會已有自家的黑名單,讓會員自行查閱,業主可付費入會查核相關資料。

業主與租客正式簽約前,可要求對方提供身份證及糧單。業主亦可要求租客提供銀行結單,顯示出過往交租紀錄,確保對方是良好租客。

如果擔心租客有欠債,可以要求對方提供信貸報告。

信貸紀錄內有租客的評分、還款紀錄以及是否有官司在身等,信貸紀錄由A(最好)至J(最差),G至H為欠佳,I至J級為瀕臨破產階段,如果租客屬於此等評級,代表對方信貸紀錄極度欠佳,業主宜再三思應否出租予對方。

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租金連跌5個月 低價租盤成交增

樓市交投氣氛受疫情影響;加上近數月多個新盤入伙令租盤增加,導致私人住宅租金進一步下跌。

美聯「租金走勢圖」顯示,2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.63元,按月續跌約0.3%;而今年首兩個月則跌約1%。

租金自去年9月後連跌五個月,累積下跌約2.6%,並創自去年4月後的10個月新低。

月租15,000元以下租務升

今年首兩個月,15,000元或以下的住宅租務個案比率回升。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,以該行促成的租務個案計算,今年首兩個月,月租15,000元或以下比率約40.9%,較2021年第四季約35%增加約5.9個百分點,並創自去年第一季後的新高。

今年首兩個月月租15,000元或以下個案中,包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及屯門大興花園等大型屋苑;而新晉物業的日出康城SEA TO SKY、MONTARA及MARINI、屯門恆大.珺瓏灣、天水圍WETLAND SEASONS PARK等亦包括在內。
其中屯門大興花園兩房月租為11,000元。

美聯市務經理(銷售)顧耀彬表示,屯門大興花園1期1座低層D室,面積428平方呎,兩房間隔,月租11,000元,呎租約為25.7元。業主在2021年約6月,以約515萬元購入上述物業,租金回報率2.56厘。

中原副區域營業董事伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居6座高層D室,面積544平方呎,三房間隔,月租叫價12,000元,議價後以11,000元租出,呎租20.2元,減幅約8%。業主於1999年8月以178萬買入單位,持貨22年多,是次租出,租金回報高達7.4厘。

反觀今年首兩個月,月租逾15,000至20,000元的租務個案比率約28.3%,較去年第四季約28.9%,則減少0.6個百分點。

至於月租逾20,000元比率錄約30.8%,較去年第四季約36.1%,更減少約5.3個百分點,雙雙同創自去年第一季後的新低。

圖片來源:經一編輯部、iSotck