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港人供樓年期增至28年!加息壓縮按揭門檻、早供好過遲供?|陳永鍵

樓市

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日前金管局公布5月新批按揭數據,按揭成數升到60.7%,是12年來新高,當中供樓年期更是再度拉長,接近28年時間,是史上最長。未來香港會否進入供兩代、甚至供三代的局面?

就視乎樓價會否再進一步無止境攀升及市民置業的意願。另一方面,按揭金額及宗數均按月大增逾四成,可見樓市再次活躍。

對於供樓時間平均時間拉長,很多人不以為意,理論上薪金會隨工作經驗上升。

假設30歲開始供樓,供樓的壓力很大機會會隨年月下降,因此早供好過遲供。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

或將提高按揭申請門檻

但說到早供好過遲供的問題,近期更多人關注的是加息的影響。

加息影響的並不僅限每月供款壓力而已。如果銀行調高最優惠利率或將最優惠利率下調,影響的就不是每月供款這麼簡單,而是市民申請按揭上會的難度將會增加。

假設最優惠利率為5%,增加0.125%,買入樓價800萬元物業,借六成及分30年還款,壓測門檻將由45,000多元,激增至46,000元。意味僅0.125%增幅,入場門檻已大幅提高。

而薪金增幅難度因人而異。根據政府統計署數據,2022年港人二人家庭,每月入息中位數為20,000元;三人家庭為33,000元,要一下子短時間內提升4,000元收入並不容易。

加息
(圖片來源:政府新聞處)

假如利率再進一步提高,「上車」之日可能更為遙遙無期。

這情況就牽涉到幾個現實問題,首先,有沒有辦法短期內可以增加收入?明顯是極為困難的事。

而相對下,有沒有可能增加首期資金通過壓測?這個相對之下或許較為可行。

但另一個更貼身的現實考慮,就是應否趁銀行調高最優惠利率前(當然亦可能不會調高)先「上車」,尤其是家庭收入不太寬裕的買家,「偷步」買樓買個安心?這個就視乎家庭狀況及對後市的看法。

趁早上車值博率更高

筆者認為,如果家庭月入目前夠「上車」,又有一定資金作供樓續航之用,趁最壞的疫情打擊已幾乎過去的情況下,趁早「上車」是有著數的。畢竟日後加息機會,相比等待樓價下跌的值博率更高。

另外,如果真的擔心申請按揭問題,可找按揭轉介公司幫忙諮詢意見,又或選擇定息按揭、綠色按揭等各種方案,以降低日後加息導致的還款風險。

此外,亦透過額外回贈優惠賺取更多現金在手,都可以有效為這段加息週期做防禦措施。

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圖片來源:新傳媒資料室、政府新聞處