借港元買海外樓值得嗎?

樓市

Anthony Sir:

你好!最近我和太太到某酒店展銷場睇海外樓,無論在呎價上及面積上都非常吸引,呎價才2,000至3,000元,面積很大、位置亦算不俗,我和太太都很心動。

我問代理買這樓盤能否借按揭,他說有是有的,不過,銀行選擇不多,建議我們加按香港層樓,然後一筆過付,因為香港利息平,外國樓利息貴,這樣可以賺息差。

你覺得這個策略可行嗎?由於本人的入息不算很高,如果加按的話,要用太太的名義做擔保人,你覺得值得這樣做嗎?

讀者阮先生

文:1% Anthony從數字上計算,借港元買外國樓有著數。假設讀者借100萬港元,將香港物業加按,如果用H (Hibor)按揭利率不到2厘,月供約5,056元。

在外國敘造樓宇按揭利率隨時逾5厘,月供6,600元,淨息差逾3個百分點,每月慳逾1,600元。

然而,在實際操作上,借港元買外國樓,未必有著數。首先,放棄了在香港借按揭買樓的機會。筆者跟戰友過去兩、三年跑了不少國家,考察過很多城市的新樓及二手樓。

從投資角度看,香港樓雖然呎價貴,但仍是最具投資價值的市場之一,為甚麼筆者與戰友仍選擇隔山買牛?因為在香港持有物業太多,很多時難以再借按揭,手上的資金沒有出路,於是唯有向外闖。

以讀者現時情況,如果想在香港多買一個細單位,可以用太太名義購買,仍可借到按揭。

然而,如果讀者太太做擔保人,協助讀者將香港的物業加按套現,然後full pay買外國樓,表面上賺了息差,實際上卻耗盡自己的貸款額,將來如果想在香港買樓,就更難通過壓力測試。

如果在當地借按揭呢?部分海外樓盤由當地銀行承造按揭,一來跟香港銀行體系是兩個獨立的系統,它們沒有查核資料的權力。

二來由於它們積極賣樓、放貸,為方便買家,沒有要求買家提供香港的信貸資料,即使在香港已有其他物業亦可借到,取得貸款後,紀錄亦不會上載至香港,不影響買家的貸款能力。

簡單來說,就是可以買多幾層樓。其次,買外國樓會面對匯率風險,按揭正好對沖問題。例如讀者買的物業,五年之後升值20%,誰知當地貨幣同期亦大幅貶值20%,賣樓後兌換港元的時候就會發現,根本沒有賺過錢。

例如早幾年日圓下跌,近日的英鎊下跌,均間接抵銷了樓價升幅。

假設讀者可以在當地借按揭,而某國的貨幣,兌港元是1:2,讀者借入相當於100萬港元的外幣,即借入50萬元當地貨幣。假設當地貨幣貶值20%,50萬元當地貨幣,兌換港元就會由100萬元跌至80萬元。

即是說,原本要還100萬港元,現在還約80萬元就可以了。換言之是抵銷了部分外幣下跌的風險。不過,買樓的時候亦要留意,有些海外樓盤是由香港或內地的跨國銀行,當地的分行承造按揭。

銀行有機會查閱香港分行的紀錄,讀者取得貸之後,資料又有機會上載到香港的銀行體系。此舉同樣會影響讀者在港的貸款能力,影響將來在港買樓的機會。

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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