內地房企 爆雷

內地房企頻「爆雷」 好友竟盯上銀主盤!筍盤、爛尾樓僅一線之差|Dooby Sir

樓市

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前段時間,筆者同幾位香港朋友食飯傾開內地樓市這個話題,現時內地民營房企大部份的狀態寸步難行,不是「爆雷」就是在「爆雷」的路上,而幾位朋友都想在這個市場低迷的時間入筍貨,但又擔心買到爛尾樓,佢地聽講,內地銀主盤價錢低過二手樓價,但當中好似暗藏不少中伏位,於是乎,請教我關於買內地銀主盤點樣避免中伏。

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(圖片來源:Dooby Sir授權圖片)

內地常見銀主盤類型

香港銀主盤相信大家並不陌生,而內地銀主盤大致有兩類情況。今期同大家分享最常見的銀主盤,內地稱為「法院拍賣房屋」,通常簡稱「法拍房」,指的是遭法院強制執行拍賣的物業。

大多數是債務人即業主無能力按時償還銀行房貸供款或無能力償還其他債務,而被債權方(多數為銀行)經各種司法程序向法院申請強制執行,將欠債人名下的物業拍賣,拍賣所得款項用以償還債務。

筆者幾位朋友除了知道法拍房價錢平之外,對法拍房操作不了解,仍存在很多疑問,例如:從哪裡獲取法拍房的資訊?什麽人有資格購買?可以做按揭嗎?能夠順利轉名嗎?等等;下面就讓筆者用曾參與內地法拍房拍賣的經驗向讀者逐一解答。

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(圖片來源:Dooby Sir授權圖片)

如何獲得法拍房資訊?

首先,可以在法院委託的網絡拍賣平台獲得法拍房資訊,入圍的網拍平台有多間,最常見淘寶阿里拍賣或京東拍賣,特別要提醒不同網站除了法拍房的數量及物業有區別之外,更重要是里面的條款也有所區別,有心想拍賣之朋友認真細閱每條條款。

拍賣前有無樓睇?物業有無租約?

一般法拍房都可以睇樓,睇樓時間會在網頁內公佈並需提前預約。

關於物業本身有無租約,會直接影響拍賣成功後的收樓,網頁內亦會公示物業的占用情況,例如租賃情況,如果公示內容沒有租約,你還需自行向法院或不動產登記中心了解有沒有存在第三方的居住權,儘可能保障自身利益。

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(圖片來源:Dooby Sir授權圖片)

業權要清晰

下一步就要了解清楚物業的業權情況,一般網頁內亦會公示單位業權資料給準競拍方了解,最好欠債人是占單位業權的100%,如欠債人只占單位業權的一部份,後期過戶會好麻煩。

另外,公司持有物業的建議不要考慮了,因為後期過戶稅會較個人持有高得多。

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稅費、過戶費點計?有隱形收費嗎?

買方除了要交固定的契稅之外,還要承擔過戶當中產生的費用,例如賣方稅(包括增值稅、印花稅、個人所提稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅等),大家先不要被那麼多種稅項嚇親,下面直接簡單同大家分析:

如物業產權持有人是個人的話,稅項分為兩種,分別是增值稅與個人所得稅,若符合「滿五唯一」(即滿五年廣東省內,以夫妻為單位唯一一套住宅)是免稅,「滿五不唯一」免增值稅但要交個稅3%,「滿2年」同樣只交個稅3%。

如物業產權持有是公司,要交稅項的種類對比個人持有的更多,這點與香港大有不同,所以參與競拍之前一定要向不動產登記中心稅務區或稅局了解清清楚楚,知道自己競拍成功後需承擔的總稅額。

舉個例子:以筆者4月所參與京東拍賣的一個單位來看,物業公示產權登記日期為2011年5月11日,現時為2022年即已過5年,了解後物業 「滿五年」但「不是唯一」,如競拍成功者需承擔賣方的個人所得稅,為成交價的3%。

搞清楚稅費之外,還要向該屋苑之物業管理公司及各部門了解該單位有無欠物業管理費、水電煤等日常的開支,因為這些費用最終也是你負責找數。下一期再跟讀者詳細解說法拍房競拍和承造按揭的事宜。

讀者如想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀請繼續留意筆者專欄,如在香港及內地購買物業遇上問題,歡迎留言或E-MAIL;
E-MAIL:[email protected]

內地房企 爆雷 筆者同幾位香港朋友談到,現時內地民營房企大部份的狀態寸步難行,不是「爆雷」就是在「爆雷」的路上,
筆者同幾位香港朋友談到,現時內地民營房企大部份的狀態寸步難行,不是「爆雷」就是在「爆雷」的路上,(圖片來源:Dooby Sir授權圖片)

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